国土交通省が2026年3月下旬に発表した公示地価によると、港区赤坂の平均地価は587万7,000円/m²（坪単価1,942万8,099円）となり、前年比16.17%の上昇を記録した。港区全体の平均上昇率14.41%を大きく上回るこの水準は、赤坂が都心の住宅地として再び選ばれ始めていることを示すデータである。

公示地価の地点別格差。溜池山王と赤坂見附の二極化

赤坂の公示地価は地点によって大きな開きがある。最も高いのは溜池山王駅直結の赤坂2-2-17で、1,110万円/m²（坪単価3,669万円、前年比+4.72%）である。一方、赤坂見附駅周辺の3-10-1は835万円/m²（+17.61%）、4-1-30は771万円/m²（+17.00%）と、駅周辺で2ケタの高騰が目立つ。

この格差の背景には、開発の進み具合と利便性の質が異なる。溜池山王はすでに虎ノ門ヒルズビジネスタワーや東京ガーデンテラス紀尾井町などの大規模開発が完成し、価格が成熟期にある。対して赤坂見附・赤坂駅周辺は、これから「Akasaka Entertainment City」の効果が本格化するフェーズにある。

2026年2月時点で建設が進む「Akasaka Entertainment City」（赤坂二・六丁目地区開発計画）は、TBSと三菱地所の共同開発による地上40階・高さ約210mの東棟を核とする。2028年竣工予定で、オフィス・ホテル・商業・住宅の複合機能を持つ。既存の商業施設「アークヒルズ」や「東京ミッドタウン」との連携により、赤坂見附エリアの土地価格に対するプレミアムは今後さらに拡大する見込みである。

中古マンション相場。築浅・80㎡以上が取引を牽引

赤坂エリアの中古マンション市場は、2026年2月時点で坪単価880万〜1,150万円、ランドマーク物件では1,500万円超を記録している。前年比+12.4%の上昇率は、都心3区の中でも突出した水準である。

SREリアルティのAI推定（2026年3月時点）によると、赤坂駅最寄りマンションの売却推定価格トップは以下の通りだ。

• 「パークマンション六本木」8億1,251万円
• 「フォレセーヌ赤坂丹後町」8億0797万円
• 「パークマンション赤坂氷川坂」6億1,280万円

これらの物件の共通点は、築年数が浅く、専有面積が80㎡以上であることだ。実需のファミリー層に加え、海外資本による資産防衛需要が高面積帯物件に集中している。

不動産経済研究所の予測では、2026年の首都圏新築マンション供給戸数は約2万3,000戸と、過去50年で最低水準となる。デベロッパーの供給抑制が価格の下支え要因となり、中古市場へのプレミアム転嫁が進んでいる。

赤坂七丁目地区。46階・643戸の複合タワーが2026年度着工

赤坂の供給サイドにさらなる変化をもたらすのが、「赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業」である。日鉄興和不動産と野村不動産が主導し、2025年6月1日に着工したこのプロジェクトは、地上46階・高さ163.45m、総戸数643戸の複合タワーマンションとなる。

薬研坂の裾に位置するこの開発は、居住棟に加えて医療・福祉・商業機能を内包する。2026年5月現在、建設は順調に進み、竣工・入居は2029年を予定している。この大規模供給が周辺の中古マンション価格に与える影響は、供給量の多さから一時的な価格抑制要因となる可能性がある。ただし、タワー建築による景観価値の向上と、エリア全体のブランド力強化という側面も無視できない。

駅別・エリア別の住環境比較

赤坂エリアは3つの駅が異なる性格を持つ。

溜池山王駅（東京メトロ南北線・銀座線）は、官庁街虎ノ門と直結し、ビジネス利用が中心。周辺のマンションは投資用物件としての需要も高く、賃料収益率はエリア内で最も安定している。 赤坂見附駅（東京メトロ銀座線・丸ノ内線）は、永田町・国会議事堂に隣接し、政治・法律関係者の居住需要が根強い。「Akasaka Entertainment City」完成後は、商業・文化機能の集積が進み、居住用途の比率が増す見込みだ。 赤坂駅（東京メトロ千代田線）もしくは赤坂駅（福岡市営地下鉄）は読者の関心を分ける。港区赤坂駅周辺は閑静な住宅街が広がり、赤坂見附や溜池山王と比べて坪単価は10〜15%低い。一方、福岡市中央区の赤坂駅周辺では、JR九州開発の「MJR赤坂ゲートタワー」が2026年3月中旬から第1期販売を開始し、上層階の325㎡超3LDKが約10億円で成約するなど、九州初の高額物件市場が形成されている。

資産価値の評価軸。相続税評価額との乖離

赤坂マンションの購入検討において、実勢価格と相続税評価額の乖離は重要な検討項目だ。公示地価587万円/m²という水準は、相続税評価における路線価の基準値にも影響する。

2026年時点で赤坂の路線価は、エリア内でも最高地点で約500万円/m²前後と推定される。公示地価との差は約15〜20%に収まっており、これは麻布や広尾と比較して乖離率が小さい。つまり、相続税対策としての節税効率は、他の高級住宅地に比べてやや限定的である。

その代わり、赤坂マンションの資産価値は「流動性」に特徴がある。溜池山王・赤坂見附の駅周辺は、企業の転勤族や外資系幹部の需要が厚く、中古市場での売却期間は平均2〜3ヶ月と短い。資産保全と流動性の両立を重視する層にとって、この特性は大きな魅力となる。

Koukyuuが取り扱う物件の中には、パークコート虎ノ門のような虎ノ門エリアのランドマークも含まれるが、赤坂との比較検討はクライアントのワークスタイルと資産構成によって分かれる。

購入時のデューデリジェンス。再開発計画の確認が必須

赤坂エリアで中古マンションを購入する際、最も注意が必要なのは周辺の再開発計画である。「Akasaka Entertainment City」に加え、赤坂七丁目地区の開発、さらに将来性として囁かれる赤坂三・四丁目地区の都市再構築計画まで、地図上の複数地点で大規模開発が進行中だ。

再開発計画の進捗状況は、景観権、日照権、騒音リスクに直結する。特にタワーマンション購入の場合、北側の低層住宅地に対する影響を考慮し、都市計画図と建築基準法の斜線制限を確認する必要がある。

また、赤坂は港区の中でも地盤が比較的軟弱なエリアに位置する。1981年以前の旧耐震基準物件については、耐震診断書の取得と補強工事の履歴確認が不可欠だ。マンション管理組合の長期修繕計画書における地震対策積立金の水準も、価格評価の一要素となる。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。