2026年5月、東京23区の賃貸物件検索で「更新料なし」を条件に入れると、表示される物件は全体の約20〜25%に留まる。残りの75〜80%は2年ごとに賃料1〜2ヶ月分の更新料が発生する。家賃10万円の物件に10年住居した場合、この差額は40万円に達する。単なる初期費用の問題ではなく、長期のキャッシュフロー設計に直結する。

2011年最高裁判決が確定させた更新料の法的境界

更新料の法的性質は、2011年の最高裁判決（平成23年（受）第1679号）で明確になった。契約書に明記され、賃料の2ヶ月分程度であれば有効とする判例が確立した。これ以前は慣習として存在した更新料の合法性が、司法の場で初めて肯定された。

国税庁タックスアンサーNo.6201では、居住用建物の貸付に係る更新料を非課税と定めている。貸主にとっては税負担が生じない収入源となり、借主にとっては経費として認められない純粋な支出となる。双方のインセンティブが交錯する中、2026年の東京市場では更新料あり・なしの二極化が進行している。

地域別の更新料設定実態、大阪と東京の対照

国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査」（平成19年実施、最新の全国調査）のデータは、地域による更新料文化の違いを示している。

地域	更新料設定率	平均月数
東京都	65.0%	1.0ヶ月分
神奈川県	90.1%	0.8ヶ月分
大阪府	0%	－
兵庫県	0%	－

関西圏では更新料自体が存在しない。東京とは別の賃貸文化が成立している。首都圏内部でも神奈川県は90.1%と極めて高く、東京都の65.0%と対比される。この差は、東京23区内でもさらに細分化される。

東京23区の更新料なし物件分布、足立区と千代田区の格差

2026年4月時点のポータルサイト集計によると、更新料なし物件の比率は区ごとに大きく異なる。

順位	区	更新料なし比率
1位	足立区	約35%
2位	練馬区	約32%
3位	葛飾区	約30%
4位	江東区	約28%
5位	墨田区	約26%

上位3区はUR賃貸住宅の供給が集中するエリア。逆に千代田区・中央区・港区・目黒区・世田谷区では、個人オーナー物件が多く更新料ありが主流となる。価格帯と更新料の有無には明確な相関がある。

UR賃貸住宅と定期借家契約、更新料なしの二つの形態

更新料が発生しない賃貸借契約には、大きく二つの類型がある。

UR賃貸住宅（都市再生機構）

2026年4月時点で東京エリア約30万戸、全国約71万戸を供給。更新料・礼金・仲介手数料・保証人すべて不要。家賃5〜15万円帯の物件が豊富に存在する。入居審査は厳格で、収入証明と過去の賃貸履歴が詳細に確認される。

定期借家契約 リッツ・カールトン・レジデンス東京は購入不可、2026年賃料相場と定期借家契約の実情で詳述する通り、高級物件では定期借家契約が標準化している。一定期間での解約が原則となり、更新料は発生しない代わりに期間満了で退去義務が生じる。外資系不動産投資ファンドが所有する六本木・白金・代官山エリアの物件では、国際標準に合わせこの形態が採用される。

更新料なし物件の経済計算、月額上乗せの罠

更新料なし物件が必ずしもお得とは限らない。賃料に3,000〜5,000円の上乗せがされているケースは少なくない。試算すると以下の通り。

パターン	月額家賃	2年間総支払額	10年間総支払額
更新料あり	10万円	240万円	1,240万円（更新料40万円含む）
更新料なし（上乗せ3,000円）	10.3万円	247.2万円	1,236万円
更新料なし（上乗せ5,000円）	10.5万円	252万円	1,260万円

上乗せ3,000円なら10年で4万円の節約。上乗せ5,000円では20万円の損失となる。物件選択時は、単に「更新料なし」のラベルではなく、実質的な総額比較が必要だ。

契約時の確認ポイントと隠れた費用

更新料なし物件を検討する際、以下の4点を契約書で確認する。

更新事務手数料

更新料なしの物件でも、1〜2万円の「更新事務手数料」が請求されるケースがある。これは管理会社の事務処理コストを回収する名目。契約書の費用項目に明記されているかを確認する。

保証会社更新保証料

保証会社を利用する場合、更新時に保証料が発生する。1万〜2万円程度。これは更新料とは別項目として請求される。

自動更新条項の有無

契約書に「期間満了の6ヶ月前までに解約の意思表示がないときは、期間満了の翌日からさらに2年間更新される」といった条項があるか。自動更新が設定されていると、更新料の有無に関わらず契約が継続される。

賃料改定条項

定期借家契約の場合、期間満了時に賃料が改定される可能性がある。当初は更新料なしで入居しても、再契約時に市場価格への引き上げが行われるケースがある。

外資系ファンド物件と個人オーナー物件の構造的違い

東京の高級賃貸市場では、オーナー属性による契約条件の違いが鮮明になっている。

外資系不動産投資ファンドが所有する物件では、更新料なしが標準。運用の効率化を優先し、入居者の長期滞留を歓迎する。退去時の原状回復費用も明確に算定され、トラブルが少ない。

個人オーナー物件では、更新料ありが依然として主流。オーナーのキャッシュフローに直接影響するため、更新料の撤廃は進まない。ただし、築年数の経過した物件では入居者確保のため、更新料なしへの移行が個別に行われるケースもある。

賃料1ヶ月分が法定上限なのに、なぜ半額以下の仲介手数料が増えているのかでも触れるように、賃貸市場の費用構造は絶えず変化している。更新料あり・なしの選択は、単なる初期費用の問題ではなく、長期の居住計画とセットで検討すべきだ。

2026年5月時点の市場動向と今後の展望

新築高級マンションの供給過剰が続く中、入居者確保のため更新料なしを売りにする物件が増加している。特に江東区・墨田区などの新興エリアでこの傾向が顕著だ。

一方で、都心3区の優良物件では更新料ありでも即日決済が続出する状況が維持されている。更新料の有無は価格競争の手段ではなく、物件の位置づけとターゲット層の選択として機能している。

賃貸借契約の更新時期を迎える住人は、単に更新料の有無を確認するのではなく、現在の家賃が市場価格からどの程度乖離しているかを調査することを推奨する。更新料40万円を支払ってでも留まる価値がある物件と、更新料なしの別物件に移る価値がある物件の判断は、総額シミュレーションに基づいて行われるべきだ。

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