2026年4月、フラット35の金利は2.49％に達した。これは2025年3月の2.10％から39bpの上昇である。変動金利も主要銀行で1.0％を超える優遇水準が主流となり、15年ぶりの金利環境が資金計画の前提を変えている。港区・渋谷区・千代田区の3億円超物件を対象に、現金購入と住宅ローンの実質的な損益分岐点を検証する。

金利上昇と住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除は、借入残高の1.0％を13年間所得税から控除する制度だ。年間最大40万円、最大累計額520万円の減税効果を持つ。しかし、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが要件となる。

年収2,000万円を超える世帯はこの制度の対象外となる。TRUSTART株式会社の調査「都心6区タワーマンションの流動性・購入時ローン利用率」（2026年4月）によれば、参考価格3億円超の最上位価格帯では抵当権設定率が60％を下回る物件が大半を占める。高額物件ほど現金購入の割合が相対的に高い実態が示されている。

2億円～3億円台になると抵当権設定率が60％を超える物件も現れる。価格帯が下がるほどローン利用率が高まる傾向は明確だ。この境界線こそが、税制メリットの有無が購入方法を左右する閾値となっている。

支払総額比較の数値検証

年収550万円・借入額2,500万円の標準的なシミュレーションでは、住宅ローン控除による減税効果は180万円以上に達する。一方、現金一括購入と住宅ローンの支払総額差は35年間で約70万円に収まる。税制効果が金利コストを大きく上回る構造だ。

ただしこの計算は、年収2,000万円以下の前提で成立する。所得がその水準を超えると、住宅ローン控除の減税効果はゼロとなる。同じ35年元利均等返済、変動金利1.0％と仮定した場合、3億円の借入に対する総支払額は約3億3,150万円に達する。現金購入との差額3,150万円は、税制還付なしでは完全なコストとして実化する。

固定金利選択の場合、2026年4月時点のフラット35（2.49％）を適用すると、3億円借入の総支払額は約4億2,000万円に膨れる。金利上昇局面における固定金利の安心感は、実質コストとして明確に定量化される。15年ぶりの変動金利1%超えで、優遇条件の設計が資産に直結するの記事でも検証した通り、金利タイプの選択は数百万円単位の差異を生む。

年齢・価格帯別の購入方法実態

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅ローンの利用割合は注文住宅で73.6％、新築分譲集合住宅で6割以上となっている。一方、中古集合住宅（中古マンション）は約5割にとどまる。

この差異の背景には、50歳以上の取得者が約32％を占める年齢構造がある。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月）」によれば、2025年4月～9月に住宅ローンを借りた人の借入金利は「年0.5％超～1.0％以下」が53.4％で最多だが、「年0.5％以下」の割合は減少し、「年1.0％超～1.5％以下」が増加している。

高年齢層が中古マンションを取得する場合、返済年齢の上限（一般的に80歳まで）が借入可能期間を制約する。60歳での購入では最長20年の返済期間となり、月々の返済負担が増大する。現金購入を選択する背景には、この返済期間の短縮によるキャッシュフロー圧迫がある。

法人スキームと資金調達の別解

3億円超の物件取得において、個人の現金購入は単なる支払方法ではない。事業用不動産としての法人取得、あるいは資産管理会社の設立による間接保有が代替案となる。

個人で3億円の現金を不動産に振り向ける場合、その資金は税引後の純資産である。事業所得や譲渡所得で3億円を形成したと仮定すると、実質的には4億円～5億円の総所得に相当する税負担を既に完済している。こうした資金を住宅ローンで代替し、保有資産を流動性の高い形で維持する戦略も存在する。

ただし、投資目的での住宅ローン利用は、金融機関の審査で厳格に扱われる。実需居住が前提の住宅ローンと、投資用ローンの金利差は2026年現在で50bp～100bpに広がっている。表面金利だけで判断できない構造だ。

Koukyuuが対応する3億円以上の物件では、クライアントの資産構成と税制状況に応じた資金計画の設計が初回相談から含まれる。個人保有と法人保有の比較、贈与・相続時の評価額試算、抵当権設定による登記負担の有無など、トータルコストでの最適解を導く。

減税効果と流動性リスクのトレードオフ

住宅ローン控除の最大の価値は、確定した節税効果にある。所得税・住民税の確定申告で還付を受けるか、給与所得者であれば年末調整で適用される。キャッシュフロー上のメリットは即座に実現する。

一方、住宅ローンのデメリットは返済義務の固定性だ。金利上昇局面においては、変動金利選択者の返済額が増加する。2026年4月時点で、変動金利の見直し後の金利水準は、新規借入時の優遇金利よりも高くなるケースが増えている。

固定金利に切り替える選択肢も存在するが、借換時の諸費用（担保設定登記、抵当権抹消・設定、保証料、手数料）は数十万円単位で発生する。また、固定金利への転換は、現在の市場金利を適用されるため、過去の低金利環境を遡及できない。

現金購入の最大のメリットは、返済義務の不在によるキャッシュフローの自由だ。ただし、3億円の資金を不動産に固定化することは、機会費用として他の投資機会を放棄することでもある。株式・債券・私募ファンドとのポートフォリオ比較において、不動産の利回り（想定賃料収入）と資本増益の見通しを評価する必要がある。

抵当権設定率と市場の実態

2026年の東京の高額物件市場において、抵当権設定率は購入方法の客観的指標となる。抵当権が設定されない物件は、現金購入または親族間の資金提供による取得を示唆する。

3億円超の新築タワーマンションでは、抵当権設定率が40％～50％に留まる物件が散見される。これは、ファミリーオフィスや資産家層の現金購入が活発なセグメントであることを示している。一方、2億円前後の物件では、抵当権設定率が70％～80％に達するケースが主流だ。

この差異は、単なる資金力の違いではない。現金購入を選択する層の多くは、複数の不動産を保有し、ポートフォリオ全体でリバランスを行う投資家でもある。特定の物件にローンを組むことで、他の投資機会の資金調達能力を損なわないよう、意図的に現金比率を高めているケースが少なくない。

ペアローンの諸費用が2人分で60万円増える構造、3億円物件の隠れた損失でも言及した通り、資金計画の設計においては、表面の金利だけでなく、諸費用や機会費用、税制効果を含めた総合的な損益計算が必要となる。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。