令和8年4月1日、国土交通省は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を一部改正した。同日、宅建業法施行規則の改正も施行され、マンション管理に関する情報整備とIT重説の運用が本格化した。この日を境に、東京の高級不動産市場における重要事項説明のあり方が、対面と画面の境界を曖昧にしつつ、より厳格な記録性を要求する方向へ動いた。

改正の核心：管理計画認定と修繕積立金の明示義務

2025年5月に成立した区分所有法等改正法を踏まえ、今回の改正で重要事項説明書の様式例が改訂された。区分所有建物の売買・交換において、宅建業者は以下を説明しなければならなくなった。

第一に、管理計画認定の有無。長期修繕計画が適正に策定・履行されているマンションに対し、国が認定する制度である。認定を受けていれば、修繕積立金の適正性や建物価値の維持可能性が一定の基準を満たしていることを示す。第二に、修繕積立金の積立状況。管理組合が計画通り積み立てているか、不足が生じていないかを数値で開示する義務が生じた。

港区や渋谷区の築10年を超える高級マンションでは、この情報が価格形成に直結する。管理計画認定を受けていない物件は、将来の修繕費負担の不透明さがリスクとして割引かれる。実際、2026年3月時点で港区の築15年タワーマンションにおいて、認定有無による坪単価差は5〜8%に及ぶケースが散見される。

IT重説の4要件と高級不動産取引の実務

2022年5月18日の改正以降、重要事項説明書（35条書面）と契約書面（37条書面）の電磁的方法による交付が可能となった。令和6年12月版の国土交通省ガイドラインは、IT重説の実施に4つの要件を定めている。

第一に、相手方の事前承諾。書面または電磁的方法で取得し、承諾後の取消しも可能とされる。第二に、映像・音声の双方向同時送受信。ビデオ通話等で双方が互いに視認・発話できる環境が必須である。第三に、宅建士証の画面提示。宅建士が宅建士証を画面上で提示し、相手方が視認できることが求められる。第四に、事前の書面送付。重要事項説明書を事前に相手方が確認できる状態で送付すること。

3億円を超える取引において、これらの要件の厳格な運用が問われる。海外在住の買主がスイスやシンガポールから参加するケースでは、時差と通信環境の安定性が課題となる。Koukyuuでは、このような場面でも宅建士本人が画面越しに同席し、法的説明の完全性を担保する体制を構築している。

電子書面の法的要件と実務対応

IT重説で交付される電子書面には、2つの技術的条件が課される。相手方が出力（印刷）できること。そして改変検知措置（電子署名等）があることである。

高級不動産取引では、契約書の改ざんリスクが重大な懸念となる。3億円の物件であれば、契約条項の一字一句が価値に影響する。電子署名の採用状況は、業者によってまちまちである。一部の仲介会社は、単なるPDF送信を「電子書面」として運用するケースも見受けられるが、これは法的要件を満たさない可能性がある。

買主側としては、交付を受けた電子書面が改変検知措置を備えているかを確認する権利がある。宅建業者は、その仕組みを説明する義務を負う。

建物状況調査の有効期間と改正後の運用

令和6年の改正で、建物状況調査の有効期間に変更が生じた。ただし、「すべて2年」という理解は誤りである。

戸建住宅の場合、有効期間は1年以内のままである。共同住宅（マンション）に限り、2年以内に延長された。高級不動産市場では、築年数の浅いマンションが取引の中心となるため、この区別は実務上重要である。

2026年5月現在、港区の新築マンション供給は活況にある。パークコート麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズステーションタワーなど、2024〜2025年に竣工した物件が次々と再販市場に出回っている。これらの物件では、建物状況調査の有効期間が2年であることの恩恵を受けやすい。一方、戸建てを対象とする広尾や松濤の取引では、1年の制約がスケジュール調整に影響するケースが散見される。

海外在住者への対応と国内管理人制度

2026年4月施行の区分所有法改正は、海外在住の区分所有者に新たな選択肢を与えた。日本国内に「国内管理人」を選任できる制度が新設されたのである。

投資用マンションを保有する外資系幹部や、転勤で海外に滞在する経営者にとって、これは実務上の大きな改善となる。総会の案内、議決権行使、管理費支払いなどを、日本国内に拠点を置く代理人が行えるようになった。

ただし、国内管理人の選任は任意である。選任しない場合、従来通り海外在住者本人が手続きを行う必要がある。重要事項説明の場で、宅建業者はこの制度の存在を説明する義務を負う。買主が将来の海外転勤を予定している場合、この選択の意義は大きい。

報酬額告示改正と高額取引の留意点

令和6年7月1日、宅建業法第46条に基づく報酬額告示が改正された。特に低廉な空き家等の売買における報酬上限が引き上げられたが、3億円を超える高額取引への直接的な影響は限定的である。

むしろ注意すべきは、報酬額表の差し替え義務である。全ての宅建業者は、改正後の報酬額表を掲示しなければならない。買主が複数の仲介会社と接触する場合、各社の報酬体系の違いが媒介契約の選択に影響しうる。

高級不動産市場では、売買価格に応じた報酬の上限額は、実務上あまり意識されない。3億円の取引であれば、報酬上限は法定上限に達しやすい。重要なのは、報酬に含まれるサービスの範囲と質である。「仮契約」という言葉が、3億円超の不動産取引で生む実害については、別途検討が必要である。

宅建士証の提示と取引の透明性

IT重説の要件の一つである「宅建士証の画面提示」は、対面説明以上に厳格な運用が求められる。画面越しでは、証の真贋を視認しにくい。これを補うため、一部の業者は宅建士証の画像を事前に送付する運用を採用している。

ただし、これはガイドラインの要件を超える対応である。法的には、説明の瞬間に画面上で提示し、相手方が視認できれば足りる。買主側がより高い透明性を求める場合、その要請は交渉事項となる。

3億円超の取引で瑕疵担保期間が変わる、2026年の民法・宅建業法・品確法の交差においても、宅建士の資格と実務能力が契約条件に影響する。重要事項説明の質は、後のトラブル防止に直結する。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。