2026年5月、東京都心の新築マンション平均価格は1億2,840万円に達した。同じ時期、中古住宅市場では省エネ性能を有する物件の価格プレミアムが8〜12%に拡大している。こうした価格形成の背景にあるのが、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明、通称「重説」の内容変化である。

重説の法的根拠と借主・買主の区別

宅建業法第35条は、宅地建物取引業者が買主または借主に対して、契約締結前に重要事項を説明し書面を交付することを義務付けている。買主に対する重説と借主に対する重説は、条文上は同一の根拠に基づくが、実務的には説明の重点が異なる。

買主に対する重説の核心は所有権移転に伴うリスクの開示である。対して借主に対する重説は、賃貸借契約期間中の居住安定性と、契約終了時の原状回復義務の範囲が焦点となる。2026年現在、東京23区の賃貸住宅市場では、定期借家契約の比率が新築物件で67%に達しており、借主に対する重説の重要性が相対的に高まっている。

両者の決定的な違いは、借主の場合「賃料の支払義務と賃借権の消滅事由」が重説の必須項目となる点である。買主は所有権を取得し続けるが、借主は契約期間満了で賃借権を失う。この構造的差異が、重説作成時の情報開示の優先順位を変える。

IT重説の普及と電子契約の注意点

2017年の賃貸取引から段階的に解禁されたIT重説（ITを活用した重要事項説明）は、2026年に入り売買取引でも標準化しつつある。国土交通省の集計では、2026年3月時点で首都圏の大手宅建業者の約78%がIT重説に対応している。

IT重説の法的要件は厳格である。宅建士証の提示は画面共有による実時間確認が原則。電子書面の交付には相手方の事前承諾が必要で、単なるメール送信では要件を満たさない。2026年の実務では、顔認証付き電子署名の併用が増加しており、なりすましリスクの低減が図られている。

借主がIT重説を受ける際の留意点は、説明の録画保存の有無である。宅建業者側のシステム障害時に備え、借主自身でも画面録画を行うことが推奨される。これは後の契約内容紛争において、説明が適切に行われたかを立証する証拠となり得る。

省エネ性能表示と税制優遇の連動

2024年4月に開始された省エネ性能表示制度は、2025年4月の改正建築物省エネ法全面施行を経て、2026年の重説において経済的価値を持つ情報となった。建物の「断熱等級」「一次エネルギー消費量」などの性能ラベルの有無が、住宅ローン控除額に直結するからである。

2026年度税制改正大綱（2025年12月19日決定）により、省エネ性能を有する中古住宅の税制優遇が新築並みに引き上げられた。具体例を示す。借入5,000万円・金利2.5%・35年返済の場合、省エネ性能ありの中古住宅は控除総額約359万円、性能なしは約140万円となる。約219万円の差が生じるのである。

このため、重説における省エネ性能情報の開示が、借主・買主にとって数百万円単位の経済的インパクトを持つ。宅建業者は建築物省エネ法に基づく性能証明書の有無を、重説の添付書類として確認させる必要がある。性能証明書が存在しない場合、その理由と代替情報の提供義務が生じる。

定期借地権マンションの重説特有の事項

2025年の首都圏定期借地権マンション供給は過去最多となり、前年比2.7倍に達した。こうした物件に対する借主・買主への重説には、所有権マンションとは異なる説明項目が存在する。

核心は「残存期間と価値ピーク」の関係である。市場データは、借地期間残り35年時点で価値ピークを迎えるという認識が定着しつつあることを示している。重説では、借地期間の残存年数、地代の改定条項、建物の賃貸借の有無、そして借地権の譲渡制限が詳細に開示される。

定期借地権マンションの購入者に対しては、借地契約の更新の有無が重説の必須項目となる。所有権マンションと異なり、借地期間満了後の建物取り壊しと明渡し義務が生じる可能性がある。このリスクは、物件価格に織り込まれているかどうかが重説の適切性を左右する。

空き家・管理不全物件のリスク開示

空家等対策の推進に関する特別措置法（2023年改正）に基づく「特定空家等」「管理不全空家等」の指定有無が、2026年の重説において重要性を増している。特に富裕層が注目する都心部の築古物件において、この開示が不可欠である。

特定空家等に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、課税標準額が6倍に跳ね上がる。重説でこのリスクが適切に開示されなかった場合、購入後に予期せぬ税負担増が生じる。借主の場合も、賃貸物件が特定空家等に該当すると、居住中の建物解体や明渡し請求のリスクが存在する。

2026年の実務では、重説に加えて、物件周辺の空き家状況の調査結果の開示が増加している。これは隣接空き家の倒壊リフや害虫発生の可能性を借主・買主に認識させるためである。宅建業者は、単に物件自体の法的状況だけでなく、周辺環境のリスクも重説の範囲として把握しつつある。

超高額取引における重説の実態

東京23区の新築マンション平均価格が1億円を超える中、頭金なし・ペアローン・50年返済といった金融手法が実需層に拡大している。こうした取引において、重説は単なる法的義務履行を超えた機能を持つ。

3億円超の取引で瑕疵担保期間が変わる、2026年の民法・宅建業法・品確法の交差において詳述した通り、高額取引では契約内容の個別交議が標準となる。重説の段階で、将来の売却を前提とした「実需と投資の境が薄い」購入形態について、金利上昇リスクやキャッシュフロー圧迫リスクの説明が強化されている。

ペアローンの場合、連帯債務としての返済義務と、離婚・相続時の債務処理が重説の重要項目となる。3億円超の住宅ローン、連帯保証人はなぜ不要なのか。2026年の融資実務から読み解くでも言及したが、高額融資においては保証人の有無よりも、借主本人の返済継続能力の確認が優先される。この実務変化が、重説の金融面に関する説明内容に反映されている。

重説の今後の変容予測

2026年以降の重説制度は、デジタル化と情報細分化の方向で進む。省エネ性能に関する情報は、断熱等級や一次エネルギー消費量に加えて、カーボンフットプリントの数値化へと拡大する可能性がある。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の定義変更に伴い、重説の対象項目も更新される。

また、AIを活用した物件査定の普及に伴い、重説における価格形成根拠の開示も変化する。単なる周辺相場の提示ではなく、AI査定モデルの入力パラメータと信頼区間の開示が、一部の先進的宅建業者で試行されている。

借主・買主に対する重説は、法的コンプライアンスの枠組みを超えて、不動産取引の情報不对称性を解消する実効的ツールへと進化している。2026年の市場環境では、重説の内容を適切に理解し活用できるかどうかが、取引の経済的成果を左右する局面が増えている。

Koukyuu は表参道・青山・六本木ヒルズをはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらより。