令和8年（2026年）3月17日発表の公示地価で、港区赤坂1-14-11の住宅地が1㎡あたり711万円を記録した。これは前年の590万円から20.5%の上昇であり、9年連続の全国最高価格更新となる。同じく中央区銀座4-5-6の山野楽器銀座本店は商業地として1㎡あたり6,710万円に達した。これらの数字が示すのは、東京都心部の土地価値の加速ではあるが、同時に「平米」という単位が不動産取引のどの位置に座っているかを再確認する時機でもある。

平米（㎡）の法的定義と建築基準法上の位置づけ

平米（平方メートル）の定義は明確である。縦1メートル、横1メートルの正方形の面積が1㎡となる。これは建築基準法における建物の床面積算出の基準単位であり、不動産登記法における地積・床面積表示の法定単位でもある。

2026年現在、不動産広告における面積表示は建築基準法に基づき、平米表記が原則とされている。坪による併記は可能だが、あくまで補助的な位置づけである。重要な点は、契約書や登記簿に記載される面積が㎡基準であるため、価格交渉の起点となる単価計算も必然的に㎡単位で行われることだ。

建物の床面積については、壁芯面積（柱や壁の中心線で囲まれた面積）が標準的な算出方法となる。一方、賃貸物件では内法面積（室内の実寸）が用いられる場合があり、同じ「100㎡」でも実際の使用感に差異が生じる。2026年2月時点で東京23区のシングル向け賃貸（30㎡以下）平均家賃は11万831円に達しており、㎡単価の正確な理解は賃料算定においても不可欠である。

平米と坪の換算：3.30578の実務的意義

不動産業界では坪単価の言及が依然として多い。これは歴史的な経緯によるものだが、2026年の高額物件取引においては、換算の精度が金額に直結する。

正確な換算率は以下の通りである。

• 1坪＝3.305785㎡
• 1㎡＝0.3025坪

実務上、1坪≒3.3㎡という概算が用いられることがあるが、高級住宅地での取引ではこの近似が重大な誤差を生む。例えば、港区の住宅地で1㎡あたり500万円の物件を考えると、3.3倍ルールで換算した坪単価は1,650万円となる。しかし正確な3.305785倍で計算すると1,652.9万円となり、100㎡の土地であれば約29万円の差額が生じる。物件規模が大きくなるほど、この誤差は拡大する。

1坪は3.30578平方メートル。2026年東京高級住宅地の坪単価と換算の実務でも詳述しているが、相続税評価額の算定や、法人による不動産取得の簿価計上においては、こうした端数の扱いが税務調査の対象となることもある。

2026年公示地価に見る東京都の㎡単価動向

国土交通省と東京都財務局の発表によると、2026年の東京都における公示地価の動向は以下の通りである。

東京都全域の平均変動率は、全用途で前年比+8.4%、住宅地で+6.5%、商業地で+12.2%となった。首都圏平均の公示地価は57万2,902円/㎡（坪単価189万3,891円/坪）であり、前年比+4.58%の上昇を記録した。対照的に東京都の平均は148万1,133円/㎡（坪単価489万3,001円/坪）と、前年比+8.40%の上昇率を示している。

この差異の背景には、マンション需要と商業開発需要の競合がある。特に港区・千代田区・中央区にまたがるエリアでは、店舗併用住宅や複合開発の計画が地価を押し上げている。麻布台ヒルズや六本木ヒルズを中心とした再開発が、周辺の住宅地価格に波及効果を与えている状況は、2026年の市場において顕著だ。

平米・平方メートル・坪の換算と2026年東京高級不動産の㎡単価実態の分析でも指摘されているが、坪単価500万円を超える水準が港区・千代田区の一部エリアで常態化しつつある。

不動産広告・契約書における面積表示とトラブル回避

㎡単位の正確な理解は、契約締結後のトラブル防止において重要である。建築基準法に基づく表示義務がある一方で、実際の専有面積や使用面積との齟齬が生じるケースは少なくない。

マンション購入においては、壁芯面積で算出された専有面積と、内法面積での実体感覚に差が出やすい。2026年の高級マンション市場では、平均専有面積が縮小傾向にある一方、坪単価・㎡単価は上昇を続けている。これは効率的な間取り設計が求められる一方で、単価水準の高止まりが続いていることを示している。

契約書に記載される面積と、実測による面積に誤差があった場合の取り扱いは、宅建業法に定められた範囲を超えると契約解除や損害賠償の対象となる。一般的に、登記簿面積と実測面積の誤差が3%を超える場合は、契約条件の見直しが検討される。高額物件においては、この3%の基準が大きな金額に相当するため、契約前の実測確認が重要になる。

高級不動産市場における平米単価の投資判断

投資家・資産家にとって、㎡単価は単なる面積単位ではなく、収益性・流動性・リスクの指標となる。

賃貸市場における㎡単価（賃料㎡単価）は、物件の収益性を測る基本的な尺度である。2026年2月時点で東京23区の平均賃料㎡単価は上昇を続けており、特に高単価物件の需要が堅調だ。アットホームの調査によると、全面積帯で前年同月比上昇が続いており、小型物件（～30㎡）の上昇率が12.0%に達した。

一方で、取得時の㎡単価と賃料㎡単価の乖離が拡大しているエリアでは、利回り圧縮が進行している。港区・千代田区の核心部では、取得㎡単価が賃料㎡単価の400倍を超えるケースもあり、純収益ベースでの投資判断が困難になっている。こうした状況下では、資産保全・相続対策・居住の質といった非経済的価値が、投資判断の重みを増している。

法人スキームを検討する場合、㎡単価に基づく取得価額は減価償算の基礎となる。建物の耐用年数は構造・用途により定められており、㎡単価に対する建物部分の割合が年間の償却費に影響する。土地と建物の割合の算定においても、㎡単価の正確な把握は必要不可欠である。

相続税評価額と実勢価格の乖離が生む戦略的余地

2026年の公示地価の上昇は、相続税評価額の基礎となる路線価にも反映される。しかし、都心3区（港区・千代田区・中央区）においては、公示地価・実勢価格と相続税評価額の乖離が大きく開いている。

相続税評価額は、路線価に基づいて算出されるが、この路線価は公示地価の約80%程度に設定されるのが一般的だ。さらに、特定の住宅地に対する評価減や、小規模宅地の特例などが適用されることで、実勢価格の50%程度まで評価額が圧縮されるケースもある。

例えば、1㎡あたり700万円の実勢価格がある土地が、相続税評価額では350万円程度で評価される可能性がある。これは相続税負担の軽減につながるが、同時に取得時の簿価も低くなるため、将来の譲渡時の譲渡所得が増大する。㎡単価の水準を正確に把握し、取得時期・取得方法・所有形態を総合的に設計することが、長期的な資産効率に直結する。

平米・帖・坪の換算基準と2026年東京高級住宅地の地価水準にて、相続税評価額の算定における㎡単位の扱いについても解説している。

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