令和6年1月1日から相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設され、富裕層の資産移転戦略に実質的な変化が生じている。従来は基礎控除がなく、贈与額全額が相続財産に加算されていたが、改正後は基礎控除額以下の贈与なら申告不要で相続財産に加算されない。特に東京の高級不動産を贈与対象とする場合、この制度設計の理解が節税効果を大きく左右する。

相続時精算課税の現行仕様と令和6年改正の実質

相続時精算課税は、60歳以上の親または祖父母から18歳以上の子または孫への贈与に適用される制度である。贈与時に贈与税を納め、贈与者死亡時に相続税と精算する仕組みだ。令和5年までは基礎控除がなく、2,500万円の特別控除を超えた部分に一律20%の税率が適用されていた。

令和6年改正により、この構造が変わった。年間110万円の基礎控除が導入され、その枠内での贈与は申告不要かつ相続財産に加算されない。つまり毎年110万円を上限に、贈与税も申告手続きも発生しない。さらに110万円を超える部分については、2,500万円の特別控除が適用される。特別控除を超える部分のみ一律20%の贈与税が課される。

この改正は暦年贈与（年間110万円非課税枠）の優位性を相対的に低下させた。暦年贈与で110万円を毎年贈与しても、相続発生前5年以内の贈与は相続税の対象となる可能性がある。一方、相続時精算課税の110万円基礎控除は、相続時に相続財産に加算されない。長期的な資産移転を計画する場合、相続時精算課税が有利になるケースが増えたのだ。

不動産贈与における基礎控除と特別控除の活用

東京の麻布・広尾・白金といった高級住宅地の不動産を贈与する際、相続時精算課税の枠組みは極めて実務的な意味を持つ。例えば評価額2億円の不動産を贈与する場合を考えてみよう。

まず年間110万円の基礎控除が控除される。残額1億9,890万円から2,500万円の特別控除を控除する。その結果1億7,390万円が課税対象となり、この額に一律20%の税率が適用される。贈与税額は3,478万円だ。この税額は贈与時に納付する必要があり、相続時には相続財産に加算されない。

相続時精算課税を選択することで、高額な不動産の評価額を贈与時点で固定できるメリットが生じる。特に東京都心の不動産は価値上昇の可能性が高い。贈与時に時価で評価額を確定させ、その後の値上がり分を相続財産から除外できる。これは相続税の節税効果として機能する。

ただし、この制度を活用する際の落とし穴がある。一度相続時精算課税を選択すると、同一の贈与者からの贈与は暦年課税に戻せない。選択の不可逆性は重要な制約条件だ。また、相続時精算課税選択届出書を贈与税の申告書と一緒に提出する必要がある。初年度の届出漏れは制度の適用を失わせるため、専門家の指導が不可欠である。

相続税の延納に関する特例基準割合や利子税の仕組みも、高額な贈与税納付の際に検討対象となる。贈与税を一括納付できない場合、条件を満たせば延納制度の活用も可能だ。

住宅取得等資金の贈与との併用特例

令和6年1月1日から令和8年12月31日までの期間限定で、住宅取得等資金の贈与と相続時精算課税の併用が認められている。この特例は、子が親から住宅購入資金を受け取る場合に特に有用だ。

住宅取得等資金の非課税額は、省エネ住宅で最大1,000万円、一般住宅で最大500万円である。この非課税枠を先に控除し、残額から相続時精算課税の基礎控除110万円、特別控除2,500万円を順次控除する。さらに残額に20%の税率が適用される仕組みだ。

例えば1億5,000万円の新築不動産を子が購入し、親が1,200万円を贈与する場合を想定しよう。省エネ住宅であれば1,000万円が非課税となり、残額200万円から基礎控除110万円を控除する。結果90万円が課税対象となり、贈与税は18万円だ。相続時精算課税を選択しなければ、同じ金額に対して一般的な贈与税率（超過累進税率）を適用すると負担がより大きくなる可能性がある。

ただし、この併用特例は令和8年12月31日までの時限措置である。令和9年以降の延長は現時点で決定していない。早期に住宅取得等資金の贈与を実行する戦略的な意味が存在する。

令和9年から適用される貸付用不動産の評価変更と節税効果の縮小

令和8年度税制改正大綱において、相続時精算課税制度自体の大幅な変更は見送られた。しかし令和9年1月1日から、貸付用不動産の評価方法が実質的に変わる。課税時期前5年以内に取得または新築した貸付用不動産について、従来の相続税評価額（路線価等）ではなく、通常の取引価額、すなわち時価で評価する措置が導入される。

この変更は、相続時精算課税による節税効果を大きく減少させる可能性がある。例えば、相続税評価額が6,000万円の貸付用不動産を贈与する場合、従来は相続税評価額ベースで計算していた。令和9年以降、取得後5年以内の物件であれば、時価（仮に8,000万円）で評価される。課税対象額が2,000万円増加し、贈与税負担が増える。

ただし、簡便評価として取得価額の80%を用いることも認められている。取得価額が8,000万円であれば、簡便評価は6,400万円となる。この場合、時価8,000万円よりは低い評価が適用される。しかし従来の相続税評価額6,000万円よりは高い。不動産投資家やオーナーにとって、令和9年以降の不動産贈与・相続は評価方法の転換によるリスク増加を意味する。

令和8年までの贈与税非課税枠活用法に関する戦略も、この評価変更を前提に再検討する必要がある。貸付用不動産を保有する富裕層にとって、令和8年12月31日までの実行が有利な場合が多い。

暦年贈与との比較と選択基準

相続時精算課税と暦年贈与（年間110万円非課税枠）のどちらを選ぶかは、個別の資産状況と相続予定時期に左右される。令和6年改正後、この選択は一層複雑になった。

暦年贈与の利点は、毎年110万円を非課税で贈与でき、申告手続きが不要な点だ。長期間にわたって資産を移転する場合、複利効果で相当な金額を相続財産から除外できる。ただし、相続発生前5年以内の贈与は相続税の対象となる可能性がある。また、贈与が「定期贈与」と判断されると、全額が相続財産に加算されるリスクがある。

相続時精算課税の利点は、110万円の基礎控除に加えて2,500万円の特別控除が利用できる点だ。高額資産の一括移転に向いている。贈与時に評価額を固定でき、その後の値上がり分を相続財産から除外できる。特に東京都心の不動産のように、将来の値上がりが見込まれる資産に適している。

欠点は、一度選択すると同一贈与者からの贈与は暦年課税に戻せないことだ。また、相続時には基礎控除を超える部分が相続財産に加算される。贈与税と相続税の二重課税を避けるため、制度の仕組みを正確に理解する必要がある。

富裕層向けの実務的な判断基準は、贈与者の年齢、贈与資産の種類と将来値上がり見込み、受贈者の相続税負担能力、相続予定時期の不確実性である。高額不動産の贈与を計画する場合、Koukyuu のような専門的なバイヤーズエージェンシーに相談することで、不動産評価と税制を統合した最適な戦略が立案できる。

実務上の注意点と手続き

相続時精算課税を選択する際、複数の手続き上の落とし穴が存在する。第一に、相続時精算課税選択届出書を贈与税の申告書と同時に提出する必要がある。初年度の届出漏れは制度適用を失わせ、通常の贈与税申告となる。第二に、一度選択すると同一贈与者からの贈与は暦年課税に戻せない。この不可逆性は極めて重要だ。

第三に、基礎控除110万円以下の贈与は申告不要だが、特別控除を利用する場合は申告が必須である。申告漏れは後年の相続税調査で指摘される可能性がある。第四に、相続時精算課税で贈与した財産は、相続時に相続財産に加算される。この「持ち戻し」ルールにより、相続税の総額が増加する場合もある。

東京の高級住宅地で不動産を購入・保有する富裕層にとって、相続税対策は極めて重要である。麻布・広尾・白金の物件を親から子へ移転する際、単純な贈与ではなく、相続時精算課税、暦年贈与、生前売却など複数の選択肢を検討する必要がある。また、令和9年からの貸付用不動産評価変更も視野に入れた長期戦略が求められる。

Koukyuu は港区・渋谷区・千代田区をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当し、不動産評価と税制を統合した戦略立案をサポートします。個別のご相談)はこちらから。