不動産私募ファンドの市場規模は2025年12月末時点で47.1兆円に達した。三井住友トラスト基礎研究所と不動産証券化協会の2026年1月調査によると、前回調査（2025年6月末：44.9兆円）から約2.2兆円増加し、増加率は+4.9%となった。半年前の+10.0%から鈍化しつつも、物件取得活動は活発で、2025年下半期に取得を行った運用会社は74%に達する。ここに、現時点の私募不動産ファンド市場の構造転換を読む鍵がある。

レバレッジ上昇：69.0%のLTVが示す投資環境の変化

私募不動産ファンドの平均LTV（ローン・トゥ・バリュー比率）は2026年1月調査で69.0%となり、過去5年間で最も高い水準を記録した。今後1年以内に組成予定のファンドではさらに上昇し、平均70.6%に達する見込みだ。

このレバレッジ上昇には三重の背景がある。第一に、コア投資での利回り確保の困難さだ。都心優良物件の価格上昇が進み、低レバレッジでは目標利回りを確保できなくなっている。第二に、バリューアッド・オポチュニティ型投資の増加だ。付加価値創出型の戦略では、短期間でのキャピタルゲインプラスイールドを狙うため、財務レバレッジを積極的に活用する。第三に、金利上昇局面における利回り確保のための戦略的選択だ。

2025年12月の日銀政策金利誘導目標引き上げ（0.50%→0.75%）を受け、運用会社の23%が既に投資方針に変化を生じさせ、33%が今後の状況次第で変更を検討している。合計56%が金利動向に敏感に反応していることから、LTV上昇は単なる投機ではなく、収益性維持のための構造的対応と見るべきだ。

建築費高騰も同様に投資判断に影響を与えている。「今後の高騰で変更検討」と回答した運用会社は24%に上る。新築開発型のファンドでは、建築費の見通し立てが収益モデルの核心となっている。

資産管理会社の融資環境2026：金利上昇局面での法人化戦略と資金調達実務で詳述する通り、個人の不動産投資と機関投資家の私募ファンド投資では、金利上昇のインパクトが異なる。個人投資家の住宅ローン金利と、機関投資家のプロジェクトファイナンス金利では、スプレッドの動きも異なる。

投資家動向の二極化：海外と国内の温度差

私募不動産ファンド市場で顕著なのは、投資家動向の二極化だ。

海外投資家・機関投資家・富裕層において、「投資額増加」を見込む回答の割合が顕著に減少した。積極的に投資を増やす層と、様子見を強める層に明確に分かれた。一方、国内投資家では「投資額増加」回答が減少するだけでなく、「投資額減少」回答が増加している。

この温度差は、為替リスクと資産配分戦略の違いを反映している。円安基調が続くなか、海外投資家にとって日本不動産は相対的に割安だが、同時に円建て資産の為替ヘッジコストも増大している。国内投資家は、円建てでの純資産価値の変動をより厳しく見ている。

プライベートファンド 不動産投資への参入を検討する個人投資家は、この機関投資家の二極化を注視すべきだ。機関投資家の「減少」傾向は、個人投資家の参入タイミングを後押しする材料にはならない。

私募REITの高LTV設定と新興銘柄の動向

私募REIT市場でも同様の傾向が見られる。平均LTVが50%以上の銘柄割合は4割を超えた。新興銘柄では、4%の利回り確保のために高LTV設定を選択するケースが増えている。

私募REITと一般的な上場REITの違いは、流動性と規制の緩さにある。私募REITは特定投資家向けに組成され、組入資産の変更やレバレッジ政策の修正が機動的に行える。反面、早期解約制限や評価額の透明性には留意が必要だ。

2026年2月には「九電プライベートリート投資法人」の運用開始が発表された。九電アセットマネジメントは、10年程度を目途に資産規模1,000億円への拡大を目指すとしている。こうした新規参入も、私募REIT市場の競争と収益圧力を高めている。

信託受益権による不動産投資完全ガイド：2026年税制・法改正と富裕層向け運用戦略で解説する通り、信託受益権と私募REITは、税制面で異なる特性を持つ。富裕層の資産配分においては、これらの組み合わせ戦略が有効なケースがある。

投資戦略の再編：コアからバリューアッドへ

私募不動産ファンドの投資戦略は、コア投資からバリューアッド投資へとシフトしている。

コア投資は、安定的な賃料収入を生む完成済みの優良物件への投資だ。リスクは低いが、現在の価格水準では利回りが圧縮されている。対照的にバリューアッド投資は、リーシングの未成熟な物件や要修繕物件に投資し、付加価値を創出して売却する戦略だ。リスクは高いが、レバレッジを効かせた収益拡大の可能性もある。

バリューアッド・オポチュニティ型ファンドの増加が、全体のLTV上昇を押し上げている。コア投資だけでは目標リターンを達成できない環境下での、必然的な戦略転換だ。

個人投資家がプライベートファンドに参入する場合、この戦略シフトを理解することが重要だ。コア型ファンドとバリューアッド型ファンドでは、リスク・リターンのプロファイルが根本的に異なる。ファンドの投資方針を確認し、自身のリスク許容度と照らし合わせる必要がある。

金利上昇局面での投資判断の留意点

2026年4月現在、私募不動産ファンド市場は構造的な転換期にある。47.1兆円の市場規模、69.0%の平均LTV、二極化する投資家動向、そしてコアからバリューアッドへの戦略シフト。これらは単独の現象ではなく、相互に連動した市場の再編だ。

個人投資家が私募不動産ファンドへの投資を検討する際の留意点を整理する。

第一に、LTVと金利の組み合わせだ。高LTVファンドは金利上昇に対する感応度が高い。ファンドのデット・サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）と、金利上昇シナリオでのストレステスト結果を確認すべきだ。

第二に、投資家構成と出資コミットメントだ。機関投資家の出資比率と、出資確約の履行実績は、ファンドの資金繰りに影響する。

第三に、運用会社の実績と専門性だ。特定地域・特定用途に特化した運用会社の場合、その分野のサイクル理解が重要だ。

Koukyuu が対応するクライアント層の中にも、私募不動産ファンドへの投資を検討する方はいる。ただし、Koukyuu のサービスは、あくまで不動産の直接取得を対象とする。ファンドへの出資判断そのもののアドバイスは行わない。ファンド組成を前提とした、特定物件の取得支援については、個別に対応可能だ。

プラウド神宮前 10億8800万円（2LDK）のような優良物件への直接投資は、ファンド投資とは異なるリスク・リターン特性を持つ。流動性は低いが、所有権の完全性と、税制面での柔軟性は高い。

Koukyuu は白金台・南青山・代官山をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。