2026年4月1日、住宅金融支援機構のフラット35が20年ぶりの大幅改正を迎えた。融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へ50%引上げられ、一戸建ての床面積要件も70㎡から50㎡に緩和された。同日適用の実行金利は2.490%（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以内）で、3月の2.250%から0.24%上昇している。

この制度変更は、東京23区の新築マンション平均価格が1億5,000万円を超える市場状況への対応である。固定金利型住宅ローンの需要拡大を背景に、日本維新の会が要望していた措置が具体化した。ただし、限度額の引上げが単純に購入力を高めるわけではない。年収要件、返済負担率、金利上昇リスクの三つの壁が、実務的な活用を制約する。

1億2,000万円を借りるための年収基準

フラット35の審査における返済負担率の上限は35%である。金利2.26%、35年返済、1億2,000万円借入の場合、年間返済額は約497万円、月額約41.4万円となる。これを35%の返済負担率で逆算すると、必要年収は約1,420万円となる。

ただし、これは審査通過の最低ラインに過ぎない。実際の資金計画では、返済負担率25%を安全基準とするのが一般的である。この基準では年収約2,000万円が必要となる。国税庁「令和5年民間給与実態統計調査」によれば、年収2,500万円を超える給与所得者は全体の0.3%に留まる。共働きであっても、双方が1,000万円以上の収入が必要な水準である。

さらに、融資限度額1億2,000万円はあくまで「借入可能額」であり、「必ずしも借入すべき額」ではない。金利2.26%での35年返済では、総返済額は約1億7,380万円に達する。頭金の有無、他の負債、将来の収入変動リスクを総合的に勘案した上で、借入額を決定する必要がある。

床面積要件緩和と対象物件の変化

2026年4月から、一戸建て住宅の床面積基準が70㎡から50㎡に緩和された。これにより、これまで対象外だった狭小地の戸建てや、都心部のコンパクトな新築戸建てがフラット35の対象に含まれるようになった。

港区や渋谷区では、50㎡台の新築戸建てが増加傾向にある。土地価格の高騰に伴い、建築面積を抑えつつ、地下階や屋上を活用したボリューム確保が一般的になっている。ただし、50㎡の床面積要件を満たすためには、建築確認時の図面と実際の完成状況が厳密に審査される。登記簿上の専有面積と、住宅金融支援機構の認定面積に齟齬が生じるケースもある。

マンションについては、従来通り専有面積の要件はない。ただし、フラット35の対象となるには、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす必要がある。築年数、構造、管理状況が審査対象となる。特に、築30年以上の高級マンションや、小規模の低層マンションでは、認定を受けられないケースがある。

金利上昇局面での固定金利の意味

2026年4月のフラット35実行金利2.490%は、制度開始以来の高水準である。2025年9月の1.810%から0.68%上昇している。この金利水準で35年固定を選択することの得失は、慎重に検討する必要がある。

変動金利との比較では、現在の変動金利は0.5%前後（最優遇金利ベース）であり、金利差は約2%に広がっている。仮に変動金利が現在の水準を維持すれば、35年間の総支払額で数千万円の差が生じる。ただし、変動金利の将来上昇リスクを考慮すると、固定金利のリスクヘッジとしての価値は依然として高い。

特に高額物件の購入においては、金利上昇リスクの影響が絶対額で大きくなる。1億2,000万円借入で金利が1%上昇すると、月々の返済額は約1.2万円増加し、35年間の総支払額は約500万円増加する。このリスクを固定金利で回避する価値は、借入額が大きいほど高まる。

子育てプラスと借換融資の拡充

2026年3月から、フラット35の「子育てプラス」が借換融資の対象になった。これまでの住宅ローンをフラット35に借り換える際、子育て世帯としての優遇金利が適用される。金利は通常より0.25%低く、最大1.2%の金利優遇が受けられる。

この制度は、既存の住宅ローンを組み替える際に有効である。特に、変動金利から固定金利への移行を検討している世帯にとって、金利上昇局面での安定性確保と金利負担軽減の両立が可能になる。

ただし、借換融資には諸費用が発生する。担保設定費用、登記費用、保証料、事務手数料など、総額で数十万円から数百万円が必要となる。金利差と借換費用のトレードオフを正確に計算し、実質的なメリットがあるかを判断する必要がある。

また、返済期間の算出基準が35年から40年に延長された。これにより、年齢制限に抵触していた層の借入が可能になる。ただし、返済期間の延長は月々の返済負担を軽減する一方、総支払額を増加させる。40年返済では、35年返済に比べて総支払額が約10%増加する。

高額物件購入時の資金計画と実務的リスク

フラット35の限度額引上げは、あくまで資金計画の一部に過ぎない。港区や渋谷区の高額物件を購入する際には、物件価格の3〜5%が諸費用として必要となる。1億5,000万円の物件であれば、450万円から750万円の現金準備が必要である。

さらに、マンション購入時には修繕積立金の前払いや、固定資産税の精算金が発生する場合がある。新築マンションでは、入居後2〜3年で初回の大規模修繕積立金の徴収が始まるケースもある。これらのキャッシュフローを見据えた上で、借入額を決定する必要がある。

フラット35は、投資用物件の取得資金には利用できない。居住用として購入し、後に賃貸に転用する場合も、当初の居住意思が審査対象となる。虚偽の申告は契約違反となり、全額繰上返済を求められるリスクがある。

また、フラット35は繰上返済のハードルが高い。最低繰上返済額が10万円からと設定されており、気軽な繰上返済が困難である。ボーナス払いを併用する場合は、ボーナス時の繰上返済を計画的に行う必要がある。

Koukyuuは、麻布・広尾・白金・港区・渋谷区の高額物件を対象としたプライベート・バイヤーズエージェンシーとして、フラット35を含む資金計画の検討支援を行っている。物件の技術基準適合性、金融機関の審査基準、返済計画のシミュレーションについて、個別にご相談を承っている。

制度改正後の市場動向と選択の指針

2026年4月の制度改正以降、フラット35の利用件数は増加傾向にある。ただし、金利上昇と年収要件の高さが重なり、実際の利用は高所得層に集中している。住宅金融支援機構の統計では、令和7年度上半期のフラット35平均借入額は6,800万円であり、新たな限度額の上限を活用するケースは依然として少数である。

高額物件の購入を検討する際には、フラット35だけでなく、民間金融機関の住宅ローンとの比較が重要である。民間ローンでは、金利優遇や、繰上返済の柔軟性、ボーナス払いの組み合わせなど、多様な条件設定が可能である。特に、資産運用を並行して行う層にとっては、金利と運用収益の比較による選択が有効である。

また、フラット35は全期間固定金利であるため、金利低下局面でのメリットを享受できない。金利がピークアウトした後の借換えも、借換費用と金利差のトレードオフを考慮する必要がある。長期的な金利見通しと、自身のキャッシュフロー予測に基づいた選択が求められる。

Koukyuuは、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーである。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当する。麻布台ヒルズ・六本木ヒルズ・北青山・南青山・西麻布・代官山・番町・松濤をはじめとする東京の格式ある住宅地において、物件選びと資金計画の両面からサポートを行っている。個別のご相談)はこちらから。