2026年3月17日に国土交通省が発表した公示地価によれば、東京23区の住宅地平均は前年比9.0%上昇し、バブル崩壊後1992年以降で最大の伸びを記録した。港区赤坂1-14-11の住宅地は711万円/㎡で9年連続の全国最高額地点となり、前年比20.5%という急騰を見せた。この数値を「帖」や「坪」で換算すると、1帖あたり約1,152万円、1坪あたり約2,351万円に相当する。富裕層の不動産購入において、これらの単位の正確な理解は資産評価の基本となる。

「平米」「帖」「坪」の基本と公的換算基準

日本の不動産市場では、法的情報や登記簿では平米（㎡）が標準単位だが、実務の場面では帖（じょう）と坪が並行して用いられる。それぞれの換算基準は以下の通りだ。

平米（㎡）

国際単位系に基づく法的標準単位。建物登記簿、固定資産税評価額、建築確認申請など、すべての公的文書で使用される。1平米は1メートル四方の正方形の面積に相当する。

帖（じょう）

畳1枚分の面積を基準とする伝統的な単位。標準的な「中京間」では1帖＝1.62㎡と定義されるが、地域により実寸が異なる。東京の「江戸間」では1.65㎡、京都・大阪の「京間」では1.82㎡となる。2026年現在、不動産広告や間取り図では概ね1.62㎡を1帖として表記するのが通例だ。

坪

日本の建築・不動産業界で広く用いられる単位。1坪＝3.30578㎡（厳密には3.305785124…㎡）に固定されている。土地の取引や建築費の見積もりに頻出する。

これらの関係を整理すると、1坪≒2帖（厳密には1.99帖）、1帖≒0.5坪という概算が成立する。ただし、精密な資産計算では小数点以下の誤差が積み重なるため、用途に応じた適切な単位選択が求められる。

2026年公示地価：東京高級住宅地の平米単価ランキング

2026年1月1日時点の公示地価における東京の主要住宅地の平米単価は以下の通りだ。

全国最高額地点（住宅地）

• 港区赤坂1-14-11：711万円/㎡（前年比+20.5%）
• 港区白金台3-16-10：548万円/㎡（+16.6%）
• 千代田区六番町6-1外：530万円/㎡（+9.7%）

市区町村別平均地価（住宅地）

順位	市区町村	地価（円/㎡）	地価（円/坪）	前年比
1	中央区	10,034,600	33,172,231	+13.5%
2	千代田区	6,914,600	22,858,182	+12.8%
3	渋谷区	6,097,800	20,158,017	+12.5%
4	港区	5,518,400	18,242,645	+15.0%
5	新宿区	4,331,100	14,317,686	+12.9%

これらの数字は公示地価であり、実勢価格は一般的に1.2〜1.5倍程度の水準となる。特に港区の15.0%上昇は、麻布台ヒルズの開業や再開発の進行を反映したものだ。白金台の16.6%上昇も、エリアのブランド力向上と供給制約の表れといえる。

「帖」換算で見る東京の地価水準（実例付き）

平米単価を「帖」に換算することで、住宅スペースの価値がより直感的に把握できる。

港区赤坂（711万円/㎡の場合）

• 1帖（1.62㎡）：約1,152万円
• 6帖（約9.72㎡）：約6,912万円
• 8帖（約12.96㎡）：約9,216万円

千代田区六番町（530万円/㎡の場合）

• 1帖（1.62㎡）：約859万円
• 6帖（約9.72㎡）：約5,152万円
• 10帖（約16.2㎡）：約8,586万円

渋谷区平均（609.78万円/㎡の場合）

• 1帖（1.62㎡）：約988万円
• 6帖（約9.72㎡）：約5,927万円

この計算から、港区の高級住宅地で6帖の和室スペースに相当する土地だけで7,000万円前後の価値があることがわかる。実際のマンション購入においては、専有面積100㎡（約61帖）の物件が3億円を超える価格帯で取引されるケースが増加している。

平米・畳・坪の換算と2026年東京高級不動産の実勢単価 では、さらに詳細な単価比較と地域別分析を掲載している。

地域別「帖」のサイズ違いと注意点

「帖」の定義は地域によって異なり、不動産購入時の認識違いを生む要因となる。

江戸間（東京・関東）

• 1帖＝1.65㎡
• 畳の実寸：88cm×176cm
• 東京の新築マンションや戸建ての間取り図で標準的に採用される

中京間（名古屋・中部）

• 1帖＝1.62㎡
• 畳の実寸：91cm×182cm
• 不動産ポータルサイトの標準換算値として広く用いられる

京間（京都・大阪・関西）

• 1帖＝1.82㎡
• 畳の実寸：95.5cm×191cm
• 関西圏の物件や伝統的な和風建築で見られる

この違いは実務上重要だ。例えば、京間で10帖の和室は18.2㎡あるが、これを中京間の基準で換算すると約11.2帖となる。物件の間取り図に「帖」表記がある場合、どの基準を採用しているかを確認すべきだ。また、リノベーション物件や和室を洋室に変更する際も、実際の寸法を測量して平米で管理することが推奨される。

2026年市場動向：地価上昇の背景と富裕層需要

2026年の公示地価上昇には、複数の要因が重なっている。

全国平均の動向

• 全用途平均：前年比+2.8%（5年連続上昇）
• 東京都住宅地：前年比+6.5%（18年ぶりに全国1位の上昇率）
• 東京23区住宅地平均：+9.0%

主要要因

建築費の高騰、人材不足による供給制約、富裕層の資産防衛需要の増大が挙げられる。特に港区・中央区・千代田区の中心部では、再開発による供給があっても需要がそれを上回る構造が続いている。

「億ション」の常態化

2026年現在、東京23区の新築マンションで2億円を超える価格帯が標準となりつつある。三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンスなどの大手デベロッパーが手がける物件では、100㎡超の住戸が4億円前後で発売されるケースが増えた。

賃貸市場の変化

アットホームの2026年2月調査によれば、東京23区のシングル向き平均家賃は11万円を超え、前年同月比12.0%上昇した。賃貸需要の高まりも、資産価値を支える要因の一つだ。

1坪は3.30578平方メートル。2026年東京高級住宅地の坪単価と換算の実務 では、建築コストとの関連も含めた分析を行っている。

不動産購入・賃貸で役立つ単位換算の実務活用

単位換算は価格比較だけでなく、様々な場面で活用される。

投資収益率の計算

賃貸物件の表面利回りを算出する際、取得価格を坪単価や平米単価で整理することで、エリア内の相場との比較が容易になる。例えば、港区の某マンションが平米単価400万円で、賃料が月額2,000円/㎡であれば、表面利回りは約0.6%となる。

相続税評価との対比

固定資産税評価額や相続税路線価は平米単価で公示される。実勢価格との差を把握することで、相続対策や生前贈与のタイミングを検討できる。

リノベーションの見積もり

リノベーション費用は坪単価で概算されることが多い。2026年現在、東京の高級住宅地でのフルリノベーションは坪50万円〜100万円を超えるケースもある。物件の専有面積を平米から坪に換算し、坪単価で見積もりを取ることで、適正な工務店選びが可能となる。

間取り評価

和室の「帖」数表記は、実際の使い勝ちを判断する際の目安となる。ただし、柱の内法で計測される場合と壁芯で計測される場合があり、実際の使用可能面積は異なる。重要事項説明書や登記簿と間取り図の数値を照合することが推奨される。

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