令和8年4月、住宅取得等資金の贈与税非課税措置はあと8か月で適用期限を迎える。省エネ等住宅であれば1,000万円、一般住宅で500万円まで非課税となるこの制度は、港区や渋谷区の高級不動産を購入する世代間資金移転において、依然として最大の節税ツールの一つである。本稿では、令和8年度税制改正大綱で維持された現行制度の期限と要件、暦年課税・相続時精算課税との組み合わせ、そして高額不動産購入における実務上の留意点を整理する。

住宅取得等資金の非課税枠｜令和8年12月31日までの適用条件

住宅取得等資金の贈与税非課税措置は、令和8年12月31日までに贈与を受け、かつ翌年3月15日までに住宅を取得・居住の見込みがあれば適用される。非課税限度額は省エネ等住宅で1,000万円、一般住宅で500万円である。令和6年度税制改正で3年間の延長が決定したが、令和8年度税制改正大綱（令和7年12月26日閣議決定）ではさらなる延長は明記されなかった。

適用要件は厳格である。受贈者は18歳以上で、合計所得金額が2,000万円以下である必要がある。住宅の床面積は40㎡以上240㎡以下。省エネ等住宅の要件を満たすためには、住宅性能証明書または建設住宅性能評価書の添付が不可欠である。間に合わない場合、1,000万円枠から500万円枠へ自動的に低下する。

港区の新築高級マンション、例えば麻布台ヒルズレジデンスやパークコート麻布台ヒルズの購入において、この非課税枠は頭金の一部として直接的に活用可能である。1億円を超える物件購入時、1,000万円の非課税資金は単なる節税にとどまらず、住宅ローンの借入比率低下や、投資効率の向上にも寄与する。

暦年課税と相続時精算課税の組み合わせ戦略

贈与税の課税方式には暦年課税と相続時精算課税の二つがある。令和6年1月1日以降、両制度の組み合わせがさらに柔軟になった。

暦年課税では、年間基礎控除110万円が毎年適用される。相続時精算課税を選択すると、特別控除2,500万円に加え、令和6年以降は基礎控除110万円も併用可能となった。税率は一律20%である。

重要な点は、住宅取得等資金の非課税措置と相続時精算課税の重複適用が認められていることである。具体的に言えば、直系尊属から住宅資金1,000万円を非課税で受け取った上で、別途相続時精算課税で2,610万円（2,500万円＋110万円）まで贈与を受けることが可能である。これにより、単一年度で3,610万円の資金移転が実現する。

この組み合わせは、相続時精算課税制度の解説：2026年の判断基準とメリットデメリットで詳述している通り、相続税の節税効果よりも、生前の資金需要に応じた柔軟な資産移転という側面で価値を持つ。特に、港区や千代田区の高級不動産購入においては、頭金・諸費用・リフォーム費用を一度に賄う資金プールとして機能する。

結婚・子育て資金の1,000万円非課税枠｜令和9年3月31日まで

住宅資金とは別に、結婚・子育て資金の一括贈与非課税制度が存在する。適用期限は令和9年3月31日までで、住宅資金より1年3か月長い。限度額は1,000万円（うち結婚関係費用300万円上限）である。

要件は受贈者が18歳以上50歳未満で、前年の所得が1,000万円以下であること。信託財産として設定し、教育・結婚・出産・子育てに限り非課税で引き出す仕組みである。令和6年3月末時点で契約件数は7,787件、信託財産設定額は約244億円に留まっており、住宅資金制度や教育資金制度と比較して利用率は低い。

この制度の特徴は、贈与者が祖父母であっても適用される点である。住宅資金制度が直系尊属（父母など）に限定されるのに対し、結婚・子育て資金は祖父母からの贈与も対象となる。三世帯にわたる資産移転の設計において、検討に値する選択肢である。

教育資金贈与の終了と既存契約の取り扱い

教育資金の一括贈与非課税制度は、令和8年3月31日で新規契約が終了した。令和6年3月末時点で契約件数26万8,182件、信託財産設定額約2兆414億円と、一時期は最大規模の非課税制度であった。

既存契約者は継続適用が認められる。令和8年3月31日までに契約を締結していれば、15歳以下の子や孫への教育資金贈与は、令和8年4月以降も非課税で実行可能である。ただし、新規での契約締結はできない。

この制度終了は、政府の政策方針を示唆する。住宅資金・結婚・子育て資金の非課税制度も、将来的には見直しや縮小の対象となる可能性がある。令和8年12月31日までの住宅資金非課税枠は、制度変更前の最後の大きな窓口と位置づけられる。

高額不動産購入における実務上の留意点

贈与税非課税枠を活用した高級不動産購入には、具体的な実務上の障害と対応が存在する。

資金移動の証跡整備

贈与契約書の作成、振込記録の保存、資金の来源証明が税務調査に備えて必須となる。特に、直系尊属の預貯金から受贈者の口座への振込を経由させる「資金の道筋」が明確でないと、非課税適用を否定されるリスクがある。

省エネ等住宅の証明取得

1,000万円枠を確保するためには、住宅性能証明書または建設住宅性能評価書の添付が必要である。新築マンションでは販売業者が準備するが、中古マンション購入時は独自に取得する必要がある。耐震基準適合証明書や、昭和57年以降建築の証明が代替要件となる場合もある。

中古高級マンションの特殊性

港区や渋谷区の高級中古マンション、例えば広尾ガーデンヒルズや麻布十番の築古物件を購入する場合、省エネ等住宅の要件を満たさないことが多い。この場合、500万円枠への低下を前提とした資金計画が現実的である。

暦年贈与加算期間の延長

令和6年度税制改正により、相続前の暦年贈与が相続財産に加算される期間が段階的に7年へ延長される。令和9年1月1日以降の相続からは、相続前7年分の暦年贈与が加算対象となる。令和8年12月31日までは3年分の加算に留まるため、令和8年中の贈与は「7年ルール」の適用前に実行できる最後のタイミングでもある。

令和9年以降の税制環境と対応

令和9年以降の税制環境は、贈与を含めた生前対策の効率性を低下させる方向にある。

暦年贈与加算期間の7年化は、単純計算で年間110万円×7年＝770万円が相続財産に戻されることを意味する。相続時精算課税の選択者にとっては、2,500万円の特別控除は維持されるが、暦年課税との併用による「表裏の使い分け」が困難になる。

また、相続税の基礎控除は引き下げ圧力が継続している。現行の「3,000万円＋法定相続人×600万円」が、今後の税制改正で縮小される可能性は否定できない。

この文脈で、令和8年12月31日までの住宅資金非課税枠は、税制変更前の「最後の大きな窓口」としての位置づけが強まる。1,000万円の非課税枠を確保しつつ、相続時精算課税の2,610万円枠と組み合わせることで、単一年度で3,610万円の資金移転を実現できるこの機会は、令和9年以降は再現が困難になる。

不動産出口戦略2026｜5年ルール・税計算・4つの判断基準を完全解説でも触れている通り、資産の「入口」と「出口」の両方を見据えた設計が、持続的な資産保全には不可欠である。

具体例｜港区高級マンション購入における非課税枠の組み合わせ

具体例を示す。受贈者が35歳、年収1,500万円、父母から住宅購入資金を受けるケースである。

令和8年10月、父母から住宅取得等資金として1,000万円を非課税で受け取る。同月、祖父母から結婚・子育て資金として1,000万円を信託で設定する。別途、父母から相続時精算課税を選択し、2,610万円を贈与する。合計4,610万円の資金移転が、贈与税負担ゼロで実現する。

この資金を頭金として、港区六本木の新築高級マンション（想定価格2億円）を購入する。頭金4,610万円、ローン1億5,390万円の構成となり、ローン比率を76.9%に抑えることができる。金利1.5%、35年返済の場合、毎月返済額は約47万円。頭金増額による返済負担軽減効果は、生涯で数千万円に及ぶ。

この設計の前提は、贈与契約書の適切な作成、資金移動の明確な証跡、省エネ等住宅証明の取得、そして期限内の住宅取得である。いずれかが欠ければ、非課税適用を否定され、20%の税率で追徴課税を受けるリスクがある。

Koukyuuは、麻布・広尾・白金・港区・渋谷区・千代田区の高級不動産購入において、贈与税非課税枠を含めた資金計画の設計支援を行う。取扱下限3億円の物件に限定し、初回相談から引渡しまで有資格の宅建士本人が一貫して担当する。個別のご相談はこちら)より。