2026年3月公表の国土交通省地価公示によれば、東京都渋谷区恵比寿の公示地価平均は327万6,666円/㎡、坪単価1,083万円超。前年比+12.61%。渋谷区内でも際立った資産価値を持つエリアであることを端的に示す数字だ。

東京都渋谷区恵比寿とはどんな街か

東京都の恵比寿は渋谷区に属する。渋谷区南東部に位置し、目黒区との区境に接しながら、代官山・広尾・中目黒と連続する成熟した都市型居住地だ。JR山手線と東京メトロ日比谷線の2路線が使える恵比寿駅を中心に、恵比寿ガーデンプレイスが街の核として機能している。

渋谷区にある高級住宅街として松濤が広く知られているが、恵比寿西・恵比寿南は坪単価でそれを大幅に上回る。過度な喧騒がなく、商業施設と低層住宅地が適度に混在する街の性格が、居住者の属性を一定水準に保ってきた。恵比寿映像祭やEBISU Bloomin’ JAZZ GARDEN（2026年5月8日〜10日開催）といった文化イベントが定期的に行われ、ブランドイメージを支える文化的インフラとしても機能している。恵比寿出身の芸能人として知られる人物が多いことも、街のイメージ形成に寄与してきた要素のひとつだ。

2026年公示地価が示す実態

標準地ごとの差は明確だ。恵比寿1丁目の商業地（恵比寿駅より徒歩110m地点）は650万円/㎡、坪単価2,148万円、前年比+17.33%。住宅地では恵比寿3丁目が179万円/㎡（坪591万円、+10.49%）、恵比寿4丁目が154万円/㎡（坪509万円、+10.00%）。渋谷区住宅地ランキングでは恵比寿西2丁目が390万円/㎡で区内1位に立つ。恵比寿南エリアの公示地価平均は525万円/㎡（坪1,735万円）で変動率+17.19%と、エリア内で最も勢いのある地点となっている。

長期推移では、2021年に263万円/㎡まで調整した後、2022年以降は一貫して上昇基調。2024年は304万円/㎡、2025年は359万円/㎡（+15.12%）と加速しており、2026年の公示地価はその流れを引き継いだ。

中古マンション価格相場と賃貸水準

LIFULL HOME’Sの住まいインデックスによるAI査定参考価格（専有面積70㎡・築10年）は1億2,569万円。築3年では1億3,144万円、築20年でも1億1,748万円を維持しており、経年劣化による価格下落が他エリアより緩やかだ。100㎡で1億8,014万円、120㎡で2億1,646万円という水準になる。

賃貸相場（70㎡・築10年）は月額38万円、100㎡では54万円が目安。外資系企業の日本法人が集積する港区・渋谷区エリアで働く外国人幹部や国内経営者層が賃貸需要を支える構造は、2026年時点でも変わっていない。

周辺エリアとの比較

2026年公示地価で周辺を比較すると、代官山は371万円/㎡（坪1,228万円、+12.74%）、広尾は310万円/㎡（坪1,025万円、+15.36%）、松濤は227万円/㎡（坪750万円、+11.18%）。恵比寿南の525万円/㎡が突出するのは、ガーデンプレイス周辺の商業・住宅複合エリアとしての希少性が価格に反映されているためだ。広尾との坪単価差は約710万円あり、2路線利用という交通利便性が評価に加算されている。

投資家が注目する3つのポイント

地価上昇の持続性。 2025年の+15.12%、2026年の+12.61%という変動率は、金利上昇局面においても需要が底堅いことを示す。 賃貸需要の厚み。 70㎡で月額38万円という賃料水準は現実的な数字であり、需要層の属性が安定しているため空室リスクが相対的に低い。 新規供給の限界。 恵比寿ガーデンプレイス周辺の大型開発はすでに完成しており、既存の希少物件に需要が集中する構造が続く。中長期の資産保全を重視するオーナーにとって有利に働く条件だ。

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