令和8年度税制改正大綱が2025年12月26日に閣議決定され、住宅ローン減税制度は2030年12月31日入居分まで5年間延長された。控除率0.7%という骨格は維持されつつ、中古住宅の控除期間延長と省エネ性能要件の段階的厳格化という二つの大きな変化が加わった。東京の高額物件を検討するクライアントにとって、この改正は物件選定の優先順位そのものに影響を与える内容を含んでいる。

住宅ローン控除2026年：制度の骨格と適用開始時期

住宅ローン減税2026はいつから適用されるか。2026年1月1日以降に入居した場合から、改正後の制度が適用される。「年末ローン残高×0.7%を所得税（および翌年度住民税の一部）から控除する」という仕組みは変わらない。所得要件は合計所得金額2,000万円以下という上限も据え置かれた。

2026年以降の節税はどうなるか。住宅ローン控除の枠組みは維持されるが、適用される住宅の省エネ性能によって控除額の上限が大きく異なる。2026年度税制改正では所得税の基礎控除額が48万円から58万円へ引き上げられており、住宅ローン控除と組み合わせた節税効果の試算は税理士との連携が前提となる。基礎控除の引き上げは2026年分の所得税から適用されるため、取得年の税負担軽減効果を正確に把握するには改正後の税額ベースで計算する必要がある。

控除期間は新築・中古を問わず原則13年間となり、2025年以前の制度と比べて中古住宅の扱いが大幅に拡充された点が今改正の核心である。財務省「令和8年度税制改正大綱」および国土交通省の公表資料によれば、適用対象の住宅区分ごとに借入限度額が設定されており、その上限が控除額の実質的な天井を決める。

新築住宅の借入限度額は以下のとおりである。

子育て等世帯の定義は、19歳未満の扶養親族を有する世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯（入居年12月31日時点で判定）である。長期優良住宅かつ子育て等世帯の組み合わせで借入限度額5,000万円、年間最大35万円の控除が13年間継続する計算となり、総額では455万円に達する。

5億円を超える港区・渋谷区の高額物件においては、借入限度額に縛られた控除の恩恵は物件価格に対して相対的に小さい。控除制度を資金計画の中心に据えるより、3億円超の東京高額物件における頭金比率と資金配分の最適化を先に検討することが実務上の優先順位となる。

中古住宅の控除制度：2026年改正で最大の拡充

今改正で最も実質的な変化を受けたのは中古住宅である。2025年以前、中古住宅の控除期間は一律10年、最大控除総額は210万円にとどまっていた。2026年以降、省エネ性能が一定水準を満たす中古住宅は控除期間が13年に延長され、借入限度額も新築に近い水準まで引き上げられた。

中古住宅の借入限度額と最大控除額（2026年〜2030年入居）は以下のとおりである。

この変化は東京の中古高級マンション市場に直接的な影響を与える。広尾・白金台・元麻布といった格式ある住宅地では、築15年から25年程度の高品質ストックが相当数存在する。これらの物件がZEH水準の省エネ改修証明を取得している場合、買主は13年間で最大318.5万円の控除を受けられる。省エネ性能の証明書取得の有無が、同一建物内の同条件住戸の実質取得コストに数百万円単位の差を生む局面が今後増える。

買取再販住宅（リノベーション済み物件）については別途の特例が設けられている。新築後10年以上経過し、リフォーム工事費が建物価格の20%または300万円のいずれか小さい方以上という要件を満たす物件が長期優良住宅認定を取得している場合、借入限度額は一般世帯で4,500万円、子育て等世帯では5,000万円まで拡大される。2026年の住宅ローン金利上昇局面における富裕層の資金戦略と組み合わせて検討する価値がある論点である。

省エネ基準の段階的厳格化：2028年以降の新築取得に要注意

住宅ローン減税の適用要件として、省エネ性能の基準が段階的に引き上げられる点は、新築高級住宅を検討するクライアントが特に留意すべき事項である。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅については、省エネ基準（断熱等級4相当）への不適合物件はすでに控除対象外となっている。2028年以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準適合（断熱等級4）だけでは原則として控除対象外となる。ZEH水準（断熱等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）が事実上の最低ラインとなる。

経過措置として、2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅については、借入限度額2,000万円・控除期間10年の条件で引き続き適用が可能である（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前の場合も同様）。

港区・千代田区・渋谷区で進行中の大型再開発プロジェクトの多くは、ZEH水準を超える省エネ性能を標準仕様として採用している。麻布台ヒルズ周辺の新築レジデンスや番町エリアの新規供給物件がこれに該当する。個人が土地を取得して建築する注文住宅の場合、設計段階からZEH水準を明示的に確保しなければ、完成後に控除対象外となるリスクがある。建築確認の取得時期と省エネ等級の確認は、契約前のデューデリジェンスの必須項目となった。

贈与税非課税措置と組み合わせた取得シミュレーション

住宅取得に際して活用できる関連制度として、直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税措置がある。2026年中の贈与に適用される非課税限度額は、一般住宅で500万円、耐震・省エネ（ZEH水準）・バリアフリー住宅では1,000万円である。

具体的な取得シミュレーションとして、以下のケースを想定する。子育て等世帯に該当する40代前半の経営者が、白金台の長期優良住宅認定済み中古マンション（築10年、ZEH水準証明取得済み、取得価格4億5,000万円）を2026年中に取得するケースである。

• 借入限度額：4,500万円（子育て等世帯・長期優良住宅・中古）
• 年間最大控除額：4,500万円×0.7%＝31.5万円
• 控除期間：13年間
• 13年間の最大控除総額：409.5万円
• 親からの贈与（ZEH水準住宅）：1,000万円まで非課税

取得価格4億5,000万円に対して控除総額は409.5万円であり、物件価格の約0.9%にとどまる。相続税対策や資産保全の観点から物件取得を検討するクライアントにとって、減税効果そのものより取得後の資産価値の維持・向上が意思決定の中心となることが多い。証券担保型借入を含む富裕層向け住宅ローンの実態と組み合わせた資金設計が、こうした高額取引では現実的な選択肢となる。

一般世帯（所得要件2,000万円以下）の上限は所得税額によっても制約される。年収が高い経営者・医師・外資系幹部の場合、年間控除額が所得税額を下回るケースは少ないが、住民税への繰り越し控除は年間9.75万円が上限（前年分所得割額の5%以内）であるため、実際の控除額は計算上の最大値を下回ることがある。取得前に税理士と連携した精緻なシミュレーションを行うことが、制度を最大限に活用する前提条件となる。

2028年以降の展望：省エネ基準必須化と市場への影響

2026年時点の制度改正を理解した上で、2028年以降の変化を見据えた物件選定が重要になる。2028年以降に建築確認を受ける新築住宅では、ZEH水準が事実上の控除適用要件となる。この変化は東京の新築高級マンション市場において、ZEH水準未満の物件の流通価格に下押し圧力をかける可能性がある。

中古市場においては、省エネ改修済み物件と未改修物件の価格差が今後さらに拡大する見通しである。元麻布・西麻布・代官山といった高級住宅地では、築年数が経過した優良ストックに対してZEH水準改修を施した上で長期優良住宅認定を取得する動きが、デベロッパーおよび個人オーナーの双方で加速している。

災害レッドゾーン規制も2028年入居以降の新築住宅に適用される。土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・浸水被害防止区域・災害危険区域（都市再生特別措置法勧告対象）での新築住宅（建替えを除く）は控除対象外となる。港区・渋谷区・千代田区の中心部に立地する物件はこの規制に抵触するケースが少ないが、丘陵地形を持つ白金台・松濤・番町の一部エリアでは、取得前のハザードマップ確認と法令上の区域指定の確認が重要事項説明の前段階から必要となる。

省エネ性能証明書の取得状況、長期優良住宅認定の有無、ハザードマップ上の区域指定。これら三点は、2026年以降の高額物件取得において、価格交渉と並行して早期に確認すべき事項として定着しつつある。制度の全体像を把握した上で、個別物件への適用可否を正確に判断するには、取引の各段階に精通した専門家との連携が不可欠である。

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