2026年4月時点で、東京都市部における購入価格4,000万円前後のマンションに課される固定資産税は、新築軽減措置の適用期間中で年間15万円前後が実態に近い水準となっている。長谷工アーベストの試算では、3,000万円の新築マンションで軽減措置終了後に年15万円程度という数字が示されており、都市部の不動産では取得価格帯によってこの数字が大きく上下する。港区・渋谷区・千代田区といった高額地帯では、同じ専有面積でも土地持分の評価額が突出して高く、税額の構造が郊外とは根本的に異なる。本稿では、マンションの固定資産税がどのように算定されるかを法令根拠から整理し、「年間15万円」という水準がどの物件に対応するかを具体的な数字で示す。

マンションの固定資産税の基本構造と計算方法

固定資産税の根拠は地方税法第343条および第350条に置かれ、標準税率は課税標準額の1.4%と定められている。毎年1月1日時点の所有者に課税義務が発生し、東京23区では都税事務所が課税する仕組みだ。市街化区域内の不動産には都市計画税（最大0.3%）が別途加算されるため、実質的な税負担は固定資産税と都市計画税の合計で把握する必要がある。

マンションの固定資産税は土地部分と建物部分に分けて計算される。

土地部分の計算

固定資産税評価額は公示地価の約70%水準で設定される。マンションの場合、敷地全体の評価額を各住戸の床面積割合（敷地権割合）で按分した金額が土地持分の評価額となる。ここに住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の部分は課税標準額が評価額の1/6に圧縮される。200㎡超の部分は1/3となる。一般的な都市部マンションの土地持分は200㎡を下回るケースが大半であるため、1/6の特例が全面適用される場合が多い。

建物部分の計算

建物の評価額は再調達原価（同等の建物を新たに建設するためのコスト）に経年減価率を乗じて算出する。新築時の評価額の目安は建設費の約50〜60%とされる。鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年であり、木造と比較して経年減価が緩やかに進む。3年ごとに実施される評価替えで数値が見直され、直近の評価替えは2024年度、次回は2027年度となる。2024年度の評価替えでは建築資材の高騰を反映して建物評価額が上昇傾向を示しており、2027年度の評価替えでも同様の影響が予測される。

マンションの固定資産税の平均額はいくらか

全国平均でみると、マンションの固定資産税は年間10〜15万円程度が一般的な水準とされている。ただし「平均」という概念は立地・築年数・専有面積の差異を大きく吸収するため、実務上の参考値としては取得価格帯別の目安を用いるほうが精度が高い。

「年間15万円」という水準は取得価格3,500〜5,000万円程度の都市部不動産に対応する。土地の持分割合や立地する行政区、新築か中古かによって実際の税額は異なるため、以下の価格帯別解説を参照されたい。

2,000万円のマンションで固定資産税はいくらか

2,000万円のマンションの固定資産税は、地方都市や郊外の築古物件であれば年間5〜8万円程度に収まるケースが多い。土地評価額が低く建物の経年減価も進んでいるためだ。都市部の2,000万円台物件は供給数が少なく、中古マンションとして市場に出る場合でも立地が限定される。都市計画税を含めた総税負担は年間7〜10万円程度が目安となる。

4,000万円のマンションで固定資産税はいくらか

4,000万円のマンションで固定資産税がいくらになるかは、立地と築年数によって大きく異なる。東京都市部の4,000万円新築マンション（専有面積70㎡）では、新築軽減措置適用中に年間15〜16万円前後となる。軽減措置が終了する6年目以降は25〜30万円程度まで増加する点を購入前に把握しておくことが重要だ。後述する試算モデルで詳細な数字を示す。

築30年のマンションで固定資産税はいくらか

築30年のマンションの固定資産税は、建物の経年減価が進んでいるため建物評価額が新築時の30〜40%程度まで下落しているケースが多い。取得価格が同水準でも、建物部分の税額は新築より低くなる。ただし、土地評価額は地価動向に連動するため、都心の築30年マンションでは土地持分の税額が相対的に高くなる傾向がある。築30年マンションの固定資産税は年間12〜18万円程度が目安であり、都心立地では土地評価額の比重が高いため上限に近い水準となることが多い。

「年間15万円」の具体的な試算モデル

以下は東京都市部を想定した試算モデルである。購入価格4,000万円、専有面積70㎡、RC造新築マンションを前提とする。

土地部分

• 土地持分の固定資産税評価額：約700万円（公示地価の70%水準）
• 住宅用地の特例適用後の課税標準額：700万円 × 1/6 ≒ 117万円
• 固定資産税：117万円 × 1.4% ≒ 1.6万円

建物部分（新築軽減措置適用中）

• 建物の固定資産税評価額：約2,100万円（建設費の約50〜60%）
• 新築軽減措置適用後の課税標準額：2,100万円 × 1/2 ≒ 1,050万円
• 固定資産税：1,050万円 × 1.4% ≒ 14.7万円

合計

• 固定資産税：約16万円
• 都市計画税（0.3%）：約3〜4万円
• 総税負担：年間19〜20万円

この試算では固定資産税単体で年間15万円前後となり、冒頭に示した水準と整合する。高級マンションの固定資産税について1億円・8000万円・3000万円の実額シミュレーションでは、港区・渋谷区の高額物件における実数値を別途掲載しているため、高価格帯を検討するクライアントはあわせて参照されたい。

軽減措置の仕組みと終了後の税額変化

長谷工の試算でも指摘されているように、新築マンションの固定資産税を考えるうえで軽減措置の終了タイミングが最も重要な変数となる。 新築マンション建物部分の減額特例

3階建以上の耐火構造マンション（一般的な分譲マンションの大半が該当）では、新築後5年間、建物部分の固定資産税が税額の1/2に軽減される。認定長期優良住宅の場合は軽減期間が7年間に延長される。適用条件として床面積50㎡以上280㎡以下が必要であり、120㎡超の部分は軽減対象から外れる。

軽減終了後の税額増加

前述の試算モデルで軽減措置が終了した場合、建物部分の課税標準額は2,100万円（軽減なし）となり、固定資産税は29.4万円に跳ね上がる。土地部分と合わせた固定資産税の合計は年間31万円前後となり、軽減適用中の約2倍の水準となる。5年間の軽減措置で節税できる総額は、この試算では約65〜70万円に相当する。

タワーマンション補正

2017年度税制改正により、高さ60m超のマンション（タワーマンション）では階層に応じた補正が適用されている。1階上がるごとに固定資産税が約0.25%ずつ増加し、50階建ての場合、最上階の税額は1階比で約10%増となる。東京タワーマンション相場2026年4月の詳細では、23区内のタワーマンションにおける価格と税負担の関係を整理しているため、タワーマンション購入を検討する際の参考となる。

中古マンション購入時の固定資産税の考え方

中古不動産を購入する場合、固定資産税の扱いは新築とは異なる点がある。

引渡し時の精算

固定資産税の課税義務者は毎年1月1日時点の所有者であるため、年の途中で売買が成立した場合、引渡し日以降の税額を買主が売主に精算するのが慣行となっている。精算金額は固定資産税の日割り計算で算出され、売買契約書に明記される。この精算額は取得費に算入できるため、将来の譲渡所得計算において重要な数字となる。

評価額の確認方法

中古マンションの実際の固定資産税評価額は、固定資産評価証明書を取得することで確認できる。売主から課税明細書（毎年5月頃に届く納税通知書の添付書類）の写しを入手することで、土地・建物それぞれの評価額と現行の税額を把握できる。都心の高額不動産では、この実数値が概算と大きく乖離するケースがあるため、必ず確認を要する。

新築軽減措置との比較

中古マンションは原則として新築軽減措置の対象外となる。住宅用地の特例（土地評価額の1/6）は継続して適用される。新築と中古を比較する際は、軽減措置の有無による税額差を5年間の総額で換算して検討することが合理的だ。4,000万円台の物件で5年間の軽減措置による節税総額が65〜70万円に達することを踏まえると、新築プレミアムの一部はこの税メリットで相殺されると考えることもできる。

複数物件保有者が注意すべき2026年の税制リスク

複数の不動産を保有する富裕層にとって、2023年12月に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法の改正は看過できない変更点となっている。

管理不全空き家と住宅用地特例の剥奪

改正法により「管理不全空き家」に指定された物件は、住宅用地の特例（評価額の1/6軽減）が剥奪される。これにより固定資産税が最大で6倍に増加するリスクが生じる。年間15万円程度の税負担が一夜にして90万円規模に変化する計算であり、相続等で取得した都心の空き物件を放置している場合は早急な対応が必要だ。

2026年度の納付スケジュール

東京23区における2026年度の固定資産税納付期限は以下の通りとなっている。

一括払いを選択する場合は第1期の納付期限までに全額を納付する。複数不動産を保有する場合、各物件の課税明細書を整理し、年間の総税負担額を早期に把握しておくことが資金計画上の基本となる。

2027年評価替えへの備え

次回の評価替えは2027年度となる。2024年度の評価替えでは建築資材高騰と地価上昇の双方が反映され、都心物件の評価額が上昇した。2027年度も同様のトレンドが続く可能性があり、現在の税額を前提とした収支計算は保守的な見直しが求められる。特に港区・渋谷区・千代田区の不動産では、地価上昇率が全国平均を大幅に上回っており、土地評価額の増加幅が大きくなる傾向がある。

都心高額物件における固定資産税の位置づけ

3億円以上の不動産を対象とする取引では、固定資産税は保有コスト全体の中で相対的に小さな比率を占める。しかし、それが税負担の軽視につながるべきではない。

港区元麻布や白金台の新築マンションで取得価格が5億円を超える物件では、建物評価額だけで数億円規模となるケースがあり、固定資産税は年間100万円を超える水準に達することも珍しくない。土地持分の評価額も都心の地価水準を反映して高額となるため、1億円超の物件については固定資産評価証明書の実数値を取得したうえで正確な税額を把握することが不可欠だ。

ザ・パークハウス麹町レジデンス 3億2500万円（2LDK）のような千代田区の高額不動産では、土地評価額が高水準にある一方で、住宅用地の特例が適用されることで税負担が一定程度圧縮される。それでも都市計画税を含めた年間総税負担は相当額に達するため、取得時の費用計算に必ず組み込む必要がある。

相続対策として不動産を活用する場合、固定資産税評価額は相続税の課税評価においても基準の一つとなる。路線価方式による相続税評価額の算定では固定資産税評価額が間接的に影響するため、取得時から保有・相続に至るまでの一貫した税務戦略が求められる。

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