2026年4月14日、株式会社マーキュリーが公表した月例データによると、東京23区の中古タワーマンション（築20年以内・20階建て以上）の70㎡換算平均価格は2億747万円だった。前年同月比で1,867万円、率にして9.9％の上昇である。流通戸数は1,039戸。数字だけを見れば一本調子の強気相場に映るが、区別の内訳を精査すると、都心一等地と周辺区の間で価格構造が明確に分岐し始めている。

2026年4月時点の東京タワーマンション相場：区別の実態

同データで区別の最高値を記録したのは千代田区で、70㎡換算平均3億930万円。港区・渋谷区といった都心3区の水準も高く、港区の新築マンション平均価格は2026年3月時点で1億2,840万円に達している。一方、1億円未満に留まるのは練馬区と葛飾区の2区のみとなり、23区全体の底上げが続いていることがわかる。

マンション値上がりランキングで23区を見ると、千代田区・港区・渋谷区が上位を占める一方、上昇区数と下落区数の比率は12対11と拮抗している。千代田区・港区を含む都心部では前月比でむしろ下落に転じており、在庫の積み上がりと価格改定（値下げ）シェアの拡大が観測されている。東京カンテイの2026年3月24日公表データでは、東京都全体の中古マンション70㎡換算価格が前年同月比37.3％増の1億723万円と記録的な上昇率を示しながらも、都心部では37ヵ月ぶりの下落局面が確認されている。上値の重さは、数字が示す以上に現場で体感されている。

東京高級マンション相場2026年｜港区・渋谷区・千代田区の実勢価格と購入基準では、この3区の実勢価格と購入基準をより詳細に整理している。

価格高騰の構造的背景：なぜ東京のマンション価格は高騰しているのか

東京のマンション価格が高騰している理由は、供給制約と富裕層人口の膨張という二つの構造的要因に集約される。

東京23区の新築マンション供給戸数は、2018年の1万5,957戸から2025年通期には8,500戸へと半減した。不動産経済研究所の予測では2026年も8,000戸程度にとどまる見込みで、建築費の高騰による再開発の延期・中止が下支え要因として機能し続けている。

需要サイドでは、野村総合研究所のデータが構造変化を裏付ける。純金融資産1億円以上5億円未満の富裕層世帯数は、2005年の81万世帯から2023年には154万世帯へと約1.9倍に増加した。純金融資産5億円以上の超富裕層は5.2万世帯から11.8万世帯へと約2.3倍になっている。相続対策・資産保全・インフレヘッジの観点から都心不動産への資金流入が続く構図は、2026年時点でも変わっていない。

東京23区の中古マンション成約㎡単価は、東日本不動産流通機構（レインズ）が2026年4月10日に公表した3月度速報によると86.34万円で、71ヵ月連続の上昇を記録した。この連続上昇の長さ自体が、需給の非対称性を端的に示している。

国際比較から見た東京の位置：割安感の持続

日本不動産研究所の2025年10月調査では、東京の高級マンション価格を100とした場合の主要都市比較が公表されている。北京124、台北166、ニューヨーク154、上海157、ロンドン213、香港253。東京は依然として主要国際都市の中で最も低い水準にある。

円安環境が継続する中、外国人富裕層にとっての割安感は実質的に増幅されている。港区・千代田区の高層レジデンスを対象とした取引では、シンガポール・香港・台湾を拠点とするアジア系富裕層の存在感が2024年以降に顕著に増している。都心3区の中古マンション価格は2026年3月に1億3829万円、在庫増加と値下げ圧力が継続でも指摘しているように、この需要層は価格水準よりも物件の希少性と流動性を優先する傾向が強い。

タワーマンションの二極化：都心一等地と外周区の乖離

価格の二極化は、単なる地域差を超えた構造的な分岐として読むべきだろう。

都心一等地、具体的には港区・千代田区・渋谷区のタワーマンションは、外国人需要と国内富裕層の実需・相続対策需要が重なり、価格の絶対水準は高止まりしている。dr-asset.jpの2026年版港区タワマン相場データによれば、六本木ヒルズレジデンスの平米単価は688.0万円/㎡、パークコート赤坂ザ・タワーが621.9万円/㎡と、いずれも群を抜いた水準を維持している。

一方、湾岸エリアや城東・城北の大規模タワーマンションでは、賃料上昇が2019年比約1.4倍にとどまるのに対し、新築分譲価格は約2倍に膨らんでいる。実需との乖離が拡大しており、パワーカップル層を主要購買層とするこれらの物件では、在庫の積み上がりと価格改定の圧力が都心部より先に顕在化している。

首都圏全体の中古マンション流通事例数は前年比6.8％減少し、東京都は2年連続の減少となった。供給が絞られる中で価格が上昇するという従来の図式は、エリアを精査しなければ実態を見誤る。

1億円のタワーマンションの固定資産税はいくらか

投資判断の際に見落とされがちなのが、固定資産税の水準である。1億円のタワーマンションの固定資産税について、2017年の税制改正以降、高層階ほど課税標準が加算される仕組みが適用されている点を前提に置く必要がある。港区・30階以上の物件を例にとると、固定資産税・都市計画税の合計は年間おおむね30万円から60万円の範囲となる。固定資産税評価額は市場価格の5割前後に設定されることが多く、実際の税負担は物件ごとに大きく異なる。購入前に評価額の確認と税額シミュレーションを行うことは、高額物件の取引では不可欠な手続きである。

1億円のタワーマンションを買うには年収がいくら必要か

1億円のタワーマンションを買うにはいくらの年収が必要かという問いに対して、一般的な住宅ローンの返済比率（年収の35%以内）を基準にすれば、フルローンを前提とした場合に年収3,000万円前後が一つの目安となる。ただし、Koukyuuが取り扱う3億円以上の物件では、自己資金比率・金融資産の総額・事業収入の安定性が審査の主軸となり、年収単体の数字は参考値に過ぎない。外資系金融機関や国内メガバンクのプライベートバンキング部門との連携が、実務上は不可欠になる。

2025年から2026年にかけての価格推移：データで見る転換点

東京カンテイのデータでは、東京23区の中古マンション70㎡換算価格は2026年2月時点で1億2,349万円、前月比1.9％増、22ヵ月連続の上昇を記録した。2025年を通じた年間上昇率は、東京都全体で37.3％という異例の水準に達している。

2024年から2025年にかけての価格上昇を牽引したのは、建築費高騰による新築供給の絞り込みと、富裕層世帯数の増加に伴う実需の底堅さだった。2025年後半から2026年初頭にかけては、日銀の利上げ局面への移行が議論された時期でもあるが、都心高額物件の購買層は住宅ローンへの依存度が相対的に低く、金利上昇の直接的な影響は限定的にとどまっている。

大阪市の前月比8.3％上昇（北区主導）との対比として、東京都心部の上値が重くなる局面で大阪・福岡への分散投資を検討する富裕層の動きも一部で観測されているが、資産の流動性と国際的な認知度という点では、東京都心の優位性は2026年時点でも揺らいでいない。

購入判断の軸：相場の読み方と物件選別の基準

2026年の東京タワーマンション市場を俯瞰すると、平均値の上昇と個別物件の価格改定が同時に進行するという複層的な局面にある。この環境下での購入判断には、以下の3点が実務的な基準となる。

第一に、流通在庫の増減を区別・物件タイプ別に追うこと。23区全体の在庫動向ではなく、対象物件と同一棟・同一エリアの在庫回転率を確認する。第二に、賃料水準との乖離率を測定すること。表面利回りが1%台前半に圧縮された物件は、価格調整のリスクを内包している。第三に、分譲時からの価格上昇率と築年数の関係を精査すること。2015年から2020年に分譲されたタワーマンションの中には、既に2倍以上の価格上昇を実現した物件が複数存在するが、そこからの追加上昇余地は物件の個別性に依存する。

虎ノ門・麻布台・赤坂エリアの再開発竣工物件については、虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー スカイスイート｜43階以上の価格と居住者サービスで個別の価格帯と居住者サービスの詳細を確認できる。

相続対策として都心タワーマンションを検討する場合、相続税評価額と市場価格の乖離を活用する手法は、2024年以降の税制通達改正（財産評価基本通達の適用見直し）により、従来ほど単純ではなくなっている。取引の前段階で税理士・宅建士・法務専門家の三者が連携した精査が、3億円超の案件では標準的な進め方となっている。

Koukyuuは表参道・青山・元麻布をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから承っております。