プライベートバンクが扱う住宅資金調達の二つの形態

2026年4月現在、東京都心の3億円以上の住宅取得において、プライベートバンクが提供する資金調達手段は大きく二つに分かれる。一つは従来型の住宅ローン、もう一つは証券担保型融資(ロンバードローン)である。両者は審査基準・金利体系・担保設定の仕組みが異なり、クライアントの資産構成と購入目的によって最適な選択肢は変わる。

国内大手プライベートバンクの2026年3月時点の融資実行データによれば、港区・渋谷区・千代田区における3億円以上の住宅取得資金のうち、約37%が証券担保型融資を利用している。この比率は2024年の24%から上昇しており、金融資産を保有する富裕層が不動産取得時に有価証券の売却を回避する傾向が強まっている。

住宅ローンは不動産そのものを担保とし、返済期間は最長35年、融資比率(LTV)は物件評価額の50〜70%が標準である。一方、証券担保型融資は保有する株式・債券・投資信託を担保に資金を調達し、返済期間は3〜10年程度、LTVは担保証券の時価評価額に対して40〜60%となる。

2026年4月時点の金利水準と審査期間

主要プライベートバンクの住宅ローン金利は、2026年4月第二週時点で変動金利型が年1.8〜2.3%、固定10年型が年2.5〜3.1%の範囲にある。日銀の政策金利が2025年12月に0.5%へ引き上げられた影響を受け、2024年末と比較して変動金利で約0.4ポイント上昇した。

証券担保型融資の金利は年2.0〜3.5%で推移する。担保となる証券の流動性と信用格付けによって金利は変動し、日本国債や東証プライム上場株式を担保とする場合は下限に近い水準が適用される。外国株式やREITを担保とする場合は上限に近づく傾向がある。

審査期間は住宅ローンが書類提出から融資実行まで平均4〜6週間を要する。物件の担保評価、購入者の所得証明、既存負債の確認が必要となるためである。証券担保型融資は担保証券の時価評価が即座に可能なため、審査から実行まで最短7営業日で完結する事例も存在する。

麻布台ヒルズレジデンスAで2026年3月に成約した4億2,000万円(4LDK、専有面積182㎡)の取引では、購入者が証券担保型融資で2億8,000万円を調達し、契約から引渡しまで28日間で完了した。通常の住宅ローンでは同条件で45日以上を要する。

融資比率と担保評価の実務

住宅ローンのLTVは物件の種別と築年数によって変動する。新築マンションの場合、販売価格の60〜70%が上限となるが、中古マンションでは築年数に応じて50〜60%へ低下する。プライベートバンクは独自の担保評価基準を持ち、一般的な金融機関よりも厳格な査定を行う傾向がある。

2026年2月に広尾で取引された築5年の中古マンション(販売価格3億8,000万円、専有面積156㎡)では、A銀行のプライベートバンク部門が担保評価額を3億2,000万円と算定し、融資可能額は1億9,200万円(評価額の60%)となった。購入者は自己資金1億8,800万円と併せて取得を完了した。

証券担保型融資のLTVは担保証券の種類ごとに設定される。日本国債は時価の60%、東証プライム上場株式は50%、投資信託は40%が標準的な掛け目である。複数の証券を組み合わせて担保とする場合、各証券のLTVを加重平均して融資枠が決定される。

富裕層向け住宅ローンの実態と証券担保型借入の活用法【2026年4月最新】では、具体的な融資条件と審査基準の詳細を扱っている。

プライベートクレジット市場の動揺と影響

2026年3月以降、米国のプライベートクレジット市場で解約請求が急増し、一部のファンドが資金流出に直面している。ロイターの分析によれば、この現象は2007年のサブプライム住宅ローン危機の初期段階と類似する構造を持つ。欧州の銀行が2007年8月にサブプライム関連証券を保有するファンドの解約を凍結した出来事が、世界金融危機の発端となった経緯がある。

日本国内のプライベートバンクは米国のプライベートクレジットファンドへのエクスポージャーが限定的であるため、直接的な影響は現時点で確認されていない。ただし、グローバルな信用市場の緊張が高まれば、証券担保型融資の金利上昇や担保掛け目の引き下げが発生する可能性がある。

野村證券が2026年3月27日に公表したレポートでは、プライベートクレジット市場のリスクが顕在化した場合でも、日本の富裕層向け融資業務への波及は段階的かつ限定的と予測している。国内プライベートバンクの融資原資は主に預金と日銀当座預金であり、海外のノンバンク融資市場とは資金調達構造が異なるためである。

税制と返済戦略の違い

住宅ローンの利息は、一定の条件下で住宅ローン控除の対象となる。2026年度の制度では、借入残高の0.7%が所得税・住民税から最長13年間控除される。ただし、控除対象となる借入限度額は住宅の種別によって異なり、認定長期優良住宅で5,000万円、一般の新築住宅で3,000万円である。

証券担保型融資の利息は住宅ローン控除の対象外である。資金使途が住宅取得であっても、担保が不動産ではなく有価証券であるため、税制上は住宅ローンと認定されない。利息は雑費として計上できるが、所得控除の効果は住宅ローン控除と比較して限定的である。

返済方法も両者で異なる。住宅ローンは元利均等返済または元金均等返済が基本であり、毎月一定額を返済する。証券担保型融資は利息のみを毎月支払い、元本は期限一括返済とする契約が一般的である。この仕組みにより、短期的なキャッシュフローの負担を抑えつつ、保有証券の値上がり益や配当収入を活用して元本を返済する戦略が可能となる。

白金台で2026年1月に取引された新築マンション(販売価格4億6,000万円、専有面積198㎡)の購入者は、証券担保型融資で3億円を調達し、年間の利息支払額は約750万円(金利2.5%想定)となった。住宅ローンを利用した場合、元利均等返済で年間返済額は約1,200万円(金利2.0%、返済期間30年)となり、初年度のキャッシュアウトは証券担保型融資のほうが450万円少ない。

資産保全と流動性の確保

証券担保型融資を選択する最大の理由は、保有する有価証券を売却せずに資金を調達できる点にある。上場株式や投資信託を長期保有している富裕層にとって、住宅取得のために持ち株を売却することは、将来の値上がり益を放棄し、かつ譲渡所得税(20.315%)を即座に負担することを意味する。

2026年3月時点の東証プライム市場の日経平均株価は3万8,500円前後で推移しており、2024年初頭の3万3,000円台から約16%上昇している。この環境下で株式を売却して住宅資金を調達することは、今後の株価上昇機会を逃すリスクを伴う。証券担保型融資を利用すれば、株式を保有し続けながら配当収入と値上がり益を享受できる。

住宅ローンは不動産を担保とするため、将来的に当該不動産を売却・賃貸・担保再設定する際に制約が生じる。抵当権が設定されている間は、所有者の自由な処分が制限される。証券担保型融資では不動産に担保設定が不要なため、購入後すぐに賃貸へ転用する、あるいは別の金融機関で追加融資を受けるといった柔軟な資産運用が可能となる。

住宅ローン 富裕層が2026年4月に直面する金利上昇と資金戦略の選択肢では、金利環境の変化に応じた資金調達手段の再評価について詳述している。

番町・松濤における実例と選択基準

千代田区番町では、2026年2月に竣工したザ・パークハウスグラン三番町２６の4億4,800万円(3LDK、専有面積142㎡)の住戸が、証券担保型融資を活用して取得された。購入者は国内外の株式・債券を合計6億円相当保有しており、担保評価額3億円に対して融資額2億4,000万円(LTV 80%)を調達した。残額2億800万円は自己資金で充当し、保有証券はそのまま運用を継続している。

渋谷区松濤では、2026年3月に中古の戸建住宅(土地面積280㎡、建物面積320㎡、販売価格5億2,000万円)が住宅ローンで取得された。購入者は開業医であり、年間所得が5,000万円を超えるため、住宅ローン控除の恩恵を最大限活用する方針を選択した。融資額は3億円(LTV 約58%)、固定10年型で金利2.8%、返済期間25年の条件である。

選択基準は以下の要素に依存する。第一に、保有する金融資産の規模と流動性。証券担保型融資を利用するには、物件価格の50%以上に相当する有価証券を保有している必要がある。第二に、所得水準と税制優遇の活用意向。住宅ローン控除を受けられる所得層であれば、住宅ローンの税制メリットは無視できない。第三に、返済期間とキャッシュフロー計画。短期間で元本返済が可能な場合は証券担保型融資が適し、長期分割返済を希望する場合は住宅ローンが適する。

Koukyuuは麻布・広尾・白金・番町をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より承ります。