港区高級住宅街の価格分布と2026年の実勢相場

港区内の高級住宅街は2026年4月時点で明確な価格帯の階層を形成している。国土交通省の地価公示によれば、港区の住宅地平均価格は1平方メートルあたり274万円に達し、都内23区で最高水準を維持する。ただしエリアごとの差は大きい。元麻布1丁目の平均坪単価は3,120万円、南麻布5丁目は2,850万円、白金台4丁目は2,680万円、麻布十番2丁目は2,540万円と、同じ港区内でも500万円以上の開きがある。

マンション相場も同様の傾向を示す。2026年3月に成約した港区内の新築マンション平均価格は1億4,230万円で、前年同月比6.8%上昇した。一方で築10年以内の中古マンションは平均1億1,850万円と、新築との価格差は2,380万円に広がっている。この差は2025年の1,920万円から拡大しており、新築供給の限定性と立地プレミアムの二極化を反映する。

港区内で取引下限3億円以上の物件を扱う場合、対象エリアは実質的に麻布・白金・南青山・赤坂の一部に絞られる。これらのエリアでは70平方メートル台の3LDKでも3億円を超える事例が標準化しつつある。東京高級マンション相場2026年｜港区・渋谷区・千代田区の実勢価格と購入基準で詳述した通り、港区内の価格形成は立地の希少性と再開発の進捗に強く連動する。

港区の超高級住宅街はどこか──東京三大高級住宅街との比較

港区で超高級住宅街と呼ばれるのは元麻布・南麻布5丁目・白金台4丁目の三地区である。これらは平均坪単価2,680万円以上を維持し、一戸建ての取引価格は8億円から12億円に集中する。東京全体で見た場合、渋谷区松濤・千代田区番町と並び「東京三大高級住宅街」を構成する。

松濤は渋谷駅徒歩圏でありながら第一種低層住居専用地域に指定され、閑静な邸宅街として確立している。2026年4月時点の平均坪単価は2,920万円で、港区の元麻布に次ぐ水準である。番町は皇居に隣接し、千代田区立番町小学校の学区として教育環境を重視する世帯の需要が厚い。平均坪単価は2,780万円で、港区の南麻布5丁目とほぼ同等である。

港区内の超高級住宅街は松濤・番町と比較して、国際色と商業利便性で優位に立つ。元麻布・南麻布は大使館が集積し、インターナショナルスクールへのアクセスが良い。麻布十番商店街・広尾商店街が徒歩圏にあり、日常の買い物は車を使わずに完結する。一方で松濤・番町は商業施設が少なく、静謐性では勝るが利便性では劣る。

東京で富裕層が多い地域として、港区は世帯年収2,000万円以上の割合が23区内で最も高い。2025年の総務省統計によれば、港区内の高所得世帯比率は8.7%に達し、千代田区の7.2%、渋谷区の6.9%を上回る。特に元麻布・南麻布・白金台では、この比率が15%を超えると推定される。

麻布エリアの三層構造──元麻布・南麻布・麻布十番の違い

麻布という地名は単一の市場を指さない。元麻布・南麻布・麻布十番は隣接しながらも、居住者層・価格帯・街の性格が異なる。

元麻布は港区内で最も静謐な住宅地の一つである。1丁目から3丁目まで全域が第一種低層住居専用地域または第一種中高層住居専用地域に指定され、大使館・企業経営者の邸宅・低層高級マンションが点在する。2026年4月時点で元麻布2丁目に所在する築5年以内のマンションは、専有面積100平方メートル超の物件が平均4億1,200万円で取引されている。商業施設は限定的で、日常の買い物は麻布十番商店街か広尾商店街に依存する形となる。

南麻布は1丁目から5丁目まで広がり、有栖川宮記念公園を中心とした文教エリアとしての性格を持つ。麻布学園・東洋英和女学院・慶應義塾幼稚舎が徒歩圏に集積し、子育て世帯の需要が厚い。5丁目の「南麻布ガーデンテラス」周辺は2025年に再整備が完了し、スーパーマーケット・クリニック・保育施設が一体化した。このエリアの新築マンション価格は平均坪単価2,850万円で、元麻布よりやや抑えられる。

麻布十番は商業と住宅が混在する。麻布十番商店街は約300店舗を擁し、24時間営業のスーパー・ドラッグストア・飲食店が揃う。東京メトロ南北線と都営大江戸線が交差し、都心各所へのアクセスは港区内で最も優れる。一方で商業地域指定のため高層マンションが多く、静謐さは元麻布・南麻布に劣る。築浅の分譲マンションは平均坪単価2,540万円で、麻布エリアでは相対的に取得しやすい価格帯に位置する。

白金・白金台の居住環境と教育インフラ

白金と白金台は行政区画上も街の性格も異なる。白金は港区白金1丁目から6丁目、白金台は1丁目から5丁目を指し、両者の境界は目黒通りと外苑西通りの交差点付近に位置する。

白金台は国立科学博物館附属自然教育園・東京都庭園美術館・八芳園といった緑地と文化施設に囲まれ、閑静な低層住宅地として確立している。白金台4丁目の平均坪単価は2,680万円で、港区内では麻布に次ぐ水準である。白金台駅(東京メトロ南北線・都営三田線)から徒歩5分圏内の新築マンションは、2026年3月時点で70平方メートル台が2億9,500万円から3億4,800万円で販売されている。

白金は白金高輪駅を中心に商業施設が集積し、白金台より生活利便性が高い。プラチナ通り沿いには輸入食品店・ベーカリー・カフェが並び、日常の買い物は徒歩圏で完結する。一方で幹線道路沿いのため騒音と交通量は白金台より多い。価格帯は白金5丁目で平均坪単価2,420万円と、白金台より約10%低い。

教育環境では白金台が優位である。区立白金小学校・白金の丘学園(小中一貫校)が徒歩圏にあり、私立では聖心女子学院初等科・高輪中学校が近接する。白金台在住の富裕層世帯は子女を麻布学園・慶應義塾幼稚舎・青山学院初等部に通わせるケースが多く、通学の利便性も居住地選定の要因となる。白金高級住宅街の2026年相場と邸宅物件の選び方では、白金エリアの一戸建て市場についてさらに詳しく扱っている。

港区で住むならどこがおすすめか──ライフステージ別の選定基準

港区内で居住地を選ぶ際、ライフステージと優先事項によって最適なエリアは異なる。

単身者・DINKS世帯で都心へのアクセスと商業利便性を重視する場合、麻布十番・白金高輪・赤坂が候補となる。麻布十番は2路線利用可能で、商店街が充実する。白金高輪は3路線が交差し、品川・目黒・渋谷への移動が容易である。赤坂は赤坂見附駅・溜池山王駅が利用でき、オフィス街への通勤時間は港区内で最短となる。これらのエリアでは70平方メートル台のマンションが2億円から2億8,000万円で取得可能である。

子育て世帯で教育環境と公園の近さを優先する場合、南麻布・白金台・南青山6丁目が適する。南麻布は有栖川宮記念公園に隣接し、私立小学校への通学圏である。白金台は自然教育園が徒歩圏にあり、区立小学校の評判も良い。南青山6丁目は青山学院初等部が近く、根津美術館の緑地が広がる。これらのエリアでは3LDK以上の物件が3億円から4億5,000万円の価格帯に集中する。

資産保全を最優先し、希少性の高い立地を求める場合、元麻布1丁目・2丁目、南麻布5丁目、白金台4丁目が選択肢となる。これらは港区内で最も価格下落リスクが低く、流動性も維持される。一戸建ての場合は敷地面積150平方メートル以上が望ましく、取引価格は8億円から12億円となる。マンションの場合は専有面積100平方メートル超で、4億円から6億円の価格帯が中心である。

港区内の再開発動向と新規供給の実態

港区は2025年から2026年にかけて都内最大の再開発供給地となった。2026年4月時点で進行中の主要再開発は7件を数え、不動産市場に大きな影響を与えている。

麻布台ヒルズは2023年11月に先行開業し、2026年3月に住宅棟「レジデンスA」の入居が完了した。総戸数325戸のうち、販売対象となった一般分譲住戸は約180戸で、平均価格は5億2,300万円に達した。専有面積100平方メートル超の住戸は完売し、現在は賃貸住戸のみが市場に出ている。この物件は港区内で最も高額な新築マンションとして、富裕層の関心を集めた。

高輪ゲートウェイシティは2025年3月に第一期が竣工し、2026年春に住宅棟の入居が始まった。総戸数は約900戸で、港区内では過去10年で最大規模の供給となる。ただし高輪エリアは麻布・白金台と比較して歴史的な高級住宅地としての認知が薄く、平均坪単価は2,180万円と港区平均を下回る。品川駅徒歩7分という立地は通勤利便性を重視する層には訴求するが、伝統的な富裕層の需要は限定的である。

三田五丁目西地区再開発は2026年秋に着工予定で、2030年竣工を目指す。三田は慶應義塾大学三田キャンパスを擁する文教エリアだが、住宅地としての人気は麻布・白金に及ばない。再開発により商業施設・オフィス・住宅が一体整備されるが、価格帯は港区内では中位に位置すると見込まれる。

新規供給の増加は港区全体の平均価格を押し上げる一方で、既存の希少立地(元麻布・南麻布5丁目・白金台4丁目等)との価格差を拡大させる。供給戸数が多いエリアほど、富裕層の選好は分散し、資産価値の維持には立地の個別性が重要となる。

港区高級住宅街の選定基準──価格・教育・静謐性の優先順位

港区内で高級住宅街を選定する際、価格帯・教育環境・静謐性の三要素をどう優先するかで候補は絞られる。

価格を最優先し、港区内で最高水準の立地を求める場合、元麻布1丁目・2丁目、南麻布5丁目、白金台4丁目が選択肢となる。これらのエリアは平均坪単価2,680万円以上で、70平方メートル台のマンションでも3億円を超える。一戸建ての場合、敷地面積150平方メートル以上の物件は8億円から12億円の価格帯に集中する。

教育環境を重視する場合、南麻布・白金台・南青山6丁目が候補となる。南麻布は麻布学園・東洋英和女学院・慶應義塾幼稚舎への通学圏であり、白金台は聖心女子学院・高輪中学校に近接する。南青山6丁目は青山学院初等部が徒歩圏である。これらのエリアでは私立小学校への通学を前提とした世帯が多く、教育費を含めた総保有コストは年間1,500万円から2,000万円に達する。

静謐性を最優先する場合、元麻布・白金台・南麻布1丁目が適する。これらは第一種低層住居専用地域または第一種中高層住居専用地域に指定され、商業施設の立地が制限される。夜間人口が昼間人口を上回り、週末の人通りも少ない。一方で日常の買い物は車または徒歩10分以上の商店街に依存するため、利便性とのトレードオフが生じる。

港区内の高級住宅街は単一の市場として扱えない。エリアごとの価格差・居住者層・インフラの違いを数字で把握し、自身の優先順位に照らして選定することが資産価値の維持と生活満足度の両立につながる。富裕層向けの住宅取得では、物件の個別性と取引条件の精査が不可欠であり、初回相談から契約・引渡しまで一貫して有資格者が同席する体制が望ましい。

Koukyuuは麻布・白金台・南麻布をはじめとする港区の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談より承ります。