2026年4月以降、不動産登記時の国籍申出が義務化

2026年4月以降、日本国内の不動産で所有権移転登記を行う際、新たに名義人となる者は国籍等の申出が義務となる。日本人・外国人を問わず全ての取得者が対象だ。衆議院調査局の整理資料によれば、この措置は安全保障上の懸念と不動産価格高騰への対応を背景とする。電子証明書による省略は認められず、登記申請時に必ず申出書類の添付が求められる。

港区の新築マンション平均価格は2026年3月時点で1億2,840万円に達している。外国人投資家による取得が一定の割合を占める麻布・広尾・白金台といった地域では、今回の制度変更が取引実務にどう影響するかが注目されている。

外為法による海外居住者の報告義務

外国為替及び外国貿易法に基づき、非居住者が投資目的で日本国内の不動産を取得した場合、取得日から20日以内に財務大臣（日本銀行経由）へ報告する義務がある。高市政権下での取り組みとして、外国人による土地取得の透明性確保が進められている。

報告期限は取得後20日以内。対象となる不動産の種類や所在地に制限はなく、東京都心の高額マンションも当然含まれる。海外居住の日本人も対象となるため、帰国前提で物件を取得する層にも影響が及ぶ。

一定規模以上の土地取引で国籍届出が必須に

国土利用計画法施行規則の改正により、2025年7月1日から、一定規模以上の土地取引について取得者の国籍届出が義務化されている。市街化区域では2,000平方メートル以上、都市計画区域外では1万平方メートル以上の取引が対象で、水源地や安全保障上重要とされる地域での外国資本による取得を把握する狙いがある。都心の住宅用地には直接適用されないものの、軽井沢や箱根といったリゾート地の大規模別荘地では該当する可能性がある。

虚偽の届出には過料が科される。この制度は国土利用計画法に基づく届出制度を拡充したもので、国籍情報を新たに追加した点が特徴だ。なお、2026年4月以降は住宅取得を含む全不動産取引への拡大が見込まれている。

3億円超の物件取引における実務上の変化

麻布台ヒルズや虎ノ門ヒルズ周辺で供給される3億円超の住戸では、外国人購入者の割合が2割を超える棟も存在する。今回の一連の規制強化により、取引時に準備すべき書類が増え、手続き期間が若干延びる可能性がある。

具体的には、登記時の国籍申出書、外為法に基づく報告書、場合によっては国土利用計画法に基づく届出書の三種が必要となる。宅建士が全段階に同席する体制であれば、書類の不備や期限の失念を防ぎやすい。Koukyuuでは初回相談から引渡しまで有資格の宅建士本人が担当するため、複雑化する手続きにも一貫した対応が可能だ。

2026年の東京高級不動産市場の統計を見ると、外国人による取得件数は前年比で微減しているものの、単価は上昇傾向にある。規制強化が取得意欲を大きく削ぐ状況にはなっていない。

法人取得における調査義務の厳格化

外国資本が関与する法人による不動産取得については、実質的支配者の国籍確認が求められる方向で議論が進んでいる。2026年通常国会では、自民党と日本維新の会の連立合意に基づき、外国人および外国資本による土地取得規制を強化する法案が策定される見通しだ。

現時点では具体的な基準は未確定だが、議決権の過半数を外国人が保有する法人や、外国法人が親会社となる日本法人が対象となる可能性が高い。六本木や赤坂といった国際色の強い地域では、法人名義での取得が一定数存在するため、今後の法案内容次第では取引構造の見直しが必要になる。

売却時の価格形成への影響は限定的

一部では「外国人投資規制により売却価格が30%下落する」といった情報も流れているが、2026年4月時点の東京都心部の実勢価格にそうした兆候は見られない。港区の中古マンション成約価格は前年同月比で3.2%上昇している。

規制の主眼は取得時の透明性確保であり、既に所有している物件の売却を制限するものではない。外国人が売主となる場合も、買主が日本人であれば通常の取引と変わらない。ただし、外国人同士の取引では双方が外為法の報告義務を負う可能性があるため、事前の確認が重要になる。

麻布や広尾で3億9800万円の2LDKといった高額住戸を検討する層にとって、制度変更は取引の障壁というより、適切な助言者を選ぶ動機となっている。全段階に宅建士が同席する体制であれば、法改正への対応も含めて一貫したサポートが受けられる。

Koukyuuは麻布・広尾・白金台をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談は[個別のご相談](https://個別のご相談)より。