2026年5月、法務局からの案内送付が本格化している。相続登記義務化に伴い、2024年4月1日以前に相続を完了した者に対する期限は2027年4月1日である。港区・減谷区・千代田区の高級不動産を持つ富裕層にとって、これは単なる手続き問題ではない。資産価値の保全、相続税戦略、そして次世代への円滑な承継がかかっている。

3年ルールの計算と2027年4月1日の意味

不動産登記法改正により、2024年4月1日以降に相続を知った場合、原則として3年以内の登記申請が義務化された。ただし、多くの読者に該当するのは、2024年4月1日以前に相続が発生したケースである。この場合、猶予期限は一律で2027年4月1日までと定められている。

期限の計算は単純ではない。相続を「知った日」が起点となるため、海外在住の相続人や連絡が取れない親族がいる場合、実質的な猶予期間は個人によって大きく異なる。複数の相続人が分散しているケースでは、最も遅く相続を知った者のタイミングで全体のスケジュールが左右されることもある。

正当な理由なく期限を過ぎると、不動産登記法第103条の2により10万円以下の過料が科される。この金額自体は高額物件の維持管理費と比較すれば小さい。問題は、過料が「以下」であることの裏にある裁量性と、行政処分としての記録に留まるリスクである。

相続土地国庫帰属制度、3年目の実態

2023年4月27日に施行された相続土地国庫帰属制度は、2026年4月で施行3年を迎えた。法務省の集計によれば、累計申請件数は5,000件を超え、実際に国へ帰属した土地は2,000件を突破している。

この制度の認知度は9.2%に留まる。相続経験者の1割も制度を知らない状況が続いている。国庫帰属の対象となるのは、相続人がいない土地、または相続人が放棄を申し出た土地である。東京の都心部では、高額な地価の土地がこの手続きによって国に帰属する事例も増えている。

帰属後の土地は原則として売却され、代金が国庫に納入される。相続人が後から出現しても、代金の支払いを受けることができない。資産としての価値は完全に消失する。

放置が招く資産価値の毀損

株式会社ルリアンが2026年4月に発表した「相続・終活に関する全国調査」によると、親の死による相続経験者1,053人のうち、16.1%が親の居宅を未登録のまま放置している。このうち52.9%が5年以上の放置期間を経ており、22.4%は15年以上の長期放置である。

高級不動産における放置リスクは、単なる法的ペナルティを超える。まず、登記未了の物件は売却できない。担保設定も不可能である。資産の流動性が完全に失われる。

次に、特定空家に認定されると、固定資産税の優遇措置が喪失し、課税標準額が6倍相当に引き上げられる。建物の老朽化が進めば、資産価値そのものが毀損する。2026年現在、港区の新築マンション平均価格は1億2,840万円である。これが空き家状態で15年放置されれば、取引価値は大幅に低下する。

さらに深刻なのが数次相続による相続人の増大である。最初の相続で登記を怠れば、次の相続が重なった際に相続人が幾何学的に増加する。3人の子がそれぞれ2人の子を持つ場合、2回の相続で相続人は最大18人に達する。全員の同意を得て売却することは現実的に困難になる。

相続税評価額と実勢価格の乖離、特例適用のタイミング

都心3区の高級不動産では、相続税評価額と実勢価格の乖離が大きい。路線価や固定資産税評価額は、実勢価格の6〜7割程度に留まることが多い。この乖離が節税の余地を生むが、登記放置によって特例適用を失うリスクがある。

小規模宅地等の特例は、相続税の課税価格を50%または80%減額する。適用条件の一つに、相続開始から10か月以内の相続税申告がある。登記未了のままこの期限を過ぎると、延滞税・加算税に加え、特例適用そのものが失効する。

3億円を超える不動産を相続する場合、特例適用の有無で相続税負担は数千万単位で変動する。登記手続きの遅延が、税務上の重大な損失につながる構図である。

専門家選定と実務の進め方

ルリアンの調査では、相続登記の48.8%が専門家に依頼されている。依頼理由の首位は「十分な知識がなかった」（49.2%）、次いで「確実・安心」（33.1%）である。

司法書士への報酬目安は、固定資産評価額の0.4%程度、実額で5万円から10万円が一般的である。登録免許税は別途必要となる。高額物件の場合、報酬額は上乗せされるケースもある。

専門家選定の基準として確認すべきは、不動産登記の実績数、遺産分割協議の支援経験、そして複数市区町村にまたがる物件の対応能力である。都心3区の物件と地方の実家を同時に相続する場合、書類収集と手続き調整が複雑化する。

海外在住の相続人がいるケースでは、委任状の取得と公証手続きに時間を要する。2027年4月の期限までに間に合わせるためには、2026年中に専門家への相談を開始する必要がある。

このような複雑な相続登記の対応について、限定承認のメリット：高級不動産を手元に残す先買権と2026年の活用戦略でも触れているように、相続人間の利害調整と資産保全の両立が求められる。Koukyuu は、クライアントの不動産ポートフォリオ全体を見据えた相続戦略の策定支援を行う。

また、2026年、所有不動産記録証明が権利調査の前提になったで解説している通り、登記の正確性は今後の取引においてさらに重要度を増す。相続登記の放置は、将来の売却や再投資の選択肢自体を狭める。

2026年後半に向けた行動計画

2026年5月現在、2027年4月1日まで残り11か月である。具体的な行動計画を以下に整理する。

まず、自らが相続人となっている不動産のリストを作成する。親名義のままの物件、共有名義の物件、すでに相続が発生しているが登記未了の物件を区別して把握する。

次に、各物件について相続発生日と相続を知った日を確認する。書類が散逸している場合は、戸籍謄本や除籍謄本の収集から始める必要がある。

相続人が複数いる場合、早期に遺産分割協議を開始する。協議が難航する可能性があるなら、2026年中に調停や審判の準備を始める。家庭裁判所の手続きは数か月を要する。

専門家への依頼を検討する場合、少なくとも2名の見積もりを取る。報酬体系（成功報酬か実費か）、追加費用の発生条件、完了までのスケジュールを明確にする。

最後に、相続税申告の期限を再確認する。相続開始から10か月である。登記と税務申告は別の手続きだが、特例適用を考慮すると統合的なスケジュール管理が必要だ。

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